Sợ tăng chi phí

Theo một lãnh đạo NHTM, dịch vụ bảo lãnh của ngân hàng là hình thức cấp tín dụng mà NHTM cam kết sẽ thực hiện các nghĩa vụ tài chính thay cho khách hàng trong trường hợp khách hàng không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ đã cam kết với bên nhận bảo lãnh.

Trong lĩnh vực BĐS cũng vậy, ngân hàng triển khai rất nhiều dịch vụ bảo lãnh như bảo lãnh dự thầu, bảo lãnh thanh toán, bảo lãnh hoàn trả tiền ứng trước, bảo lãnh nộp thuế, bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai… trong đó, 2 dịch vụ ngân hàng mong muốn DN BĐS tham gia đó là bảo lãnh thanh toán và bảo lãnh đảm bảo chất lượng sản phẩm (hay bảo lãnh bảo hành, bảo trì dự án) nhưng phần lớn DN BĐS không mặn mà.

Chủ đầu tư chỉ được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi có bảo lãnh của NHTM

Vị lãnh đạo trên đưa ra 2 lý do. Thứ nhất, hoạt động bảo lãnh bản chất cũng tương tự như một hoạt động cho vay. Theo đó, với những chủ đầu tư không đủ năng lực thì dù muốn mua dịch vụ bảo lãnh ngân hàng cũng không bán. Bởi các dự án này ngân hàng đã tài trợ số vốn rất lớn, nếu thêm phần bảo lãnh nữa sẽ phải có thêm khoản hạn mức mới cấp cho chủ đầu tư để phát hành bảo lãnh cho khách hàng. Việc này sẽ làm đội vốn cũng như vượt hạn mức tín dụng tại mỗi ngân hàng. Ngược lại, với những chủ đầu tư lớn, đủ năng lực về vốn không cần ngân hàng hỗ trợ nhiều thì họ chỉ mua một vài bảo lãnh cho có lệ.

Hai là, dù bảo lãnh chỉ liên quan đến quan hệ tài chính giữa chủ đầu tư và khách hàng, nhưng thực tế ngân hàng sẽ là người chịu trách nhiệm cao nhất khi vừa phải đảm bảo an toàn cho khoản tín dụng cấp cho dự án, vừa phải là người theo sát tiến độ của dự án. “Với việc đầu tư lớn về nguồn vốn và công nghệ, đương nhiên các DN BĐS sẽ phải chịu một chi phí nhất định khi sử dụng dịch vụ. Có lẽ, các DN tính toán thiệt hơn nên thường tìm cách loại bỏ không mua dịch vụ bảo lãnh để tiết kiệm chi phí”, vị lãnh đạo này cho biết.

Thừa nhận điều này, một giám đốc kinh doanh của ThuducHouse cho biết đang sử dụng gói bảo lãnh tại VietBank, tuy nhiên, DN của ông chỉ sử dụng một phần nhỏ dịch vụ bảo lãnh liên quan đến việc vay vốn dự án. Còn những dịch vụ bảo lãnh khác DN không tham gia vì muốn tiết kiệm chi phí. “Giá bán sản phẩm là tổng hòa các chi phí, nên giá bán sẽ cao nếu chúng tôi phải chi phí cao”, vị lãnh đạo trên chia sẻ.

Tương tự, một lãnh đạo DN khác chia sẻ, ngân hàng yêu cầu phải có hợp đồng mua bán với khách hàng mới ký bảo lãnh. Mức phí bảo lãnh một ngân hàng đưa ra trung bình 2-3% (tùy từng dự án). Theo đó, mỗi mức phí dù lớn hay nhỏ đều là chi phí phát sinh nên DN tính vào giá bán. Ngoài ra, mỗi dự án để triển khai được phải dùng chính dự án để vay vốn ngân hàng. Do đó, nếu không dùng được chính tài sản dự án làm điều kiện bảo lãnh, chủ đầu tư phải có một tài sản khác là tiền mặt hoặc một BĐS khác là bất khả thi.

Chủ đầu tư bán hàng để lấy tiền xây dựng chứ không phải bán xong để lấy tiền đó làm bảo lãnh. Trong khi đó, ngân hàng không bảo lãnh từng hợp đồng riêng lẻ hay trả lại phần tài sản thế chấp cho chủ đầu tư sau khi bán được hàng… Với các chủ DN, tất cả những điều trên hẳn nhiên gây ra sự phiền hà cho phía người được bảo lãnh.

Bị áp đảo hay cố né tránh?

Theo Luật Kinh doanh BĐS để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, có quy định chủ đầu tư chỉ được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi có bảo lãnh của NHTM.

Việc bảo lãnh dự án mục tiêu lớn nhất là một đảm bảo để dự án được thực hiện theo đúng tiến độ. Đối với những dự án được ký từ sau 1/7/2015 đến nay, nếu chủ dự án mua bảo lãnh mà không triển khai được, người mua nhà vẫn có cơ hội nhận nhà hoặc được trả lại tiền nhờ đã được bảo lãnh. Trong khi theo quy định trước đó, người mua nhà chịu thiệt khi dự án bị đình trệ, khách hàng có khiếu nại, tố cáo chủ đầu tư, thậm chí là kiện ra tòa cũng chưa chắc đòi được tiền. Trên thị trường đã xảy ra rất nhiều vụ tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách liên quan đến việc chủ đầu tư bán nhà trên giấy. Còn với những dự án có bảo lãnh ngân hàng được ký từ sau 1/7/2015, nếu dự án không bàn giao được, bên bảo lãnh phải trả lại tiền theo hợp đồng mua bán và hợp đồng đã ký kết.

Thực tế, các DN BĐS cho rằng mua dịch vụ bảo lãnh không lợi gì mà chỉ tốn phí là một cách thoái thác trách nhiệm đối với người mua nhà. Bởi, qua tìm hiểu, có thể nói mỗi ngân hàng có một quy trình nội bộ riêng, trong đó đầy đủ các quy trình của một bảo lãnh hoàn chỉnh. Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai cũng là một hình thức của bảo lãnh. Đối với mức phí bảo lãnh, thực tế mức phí là các ngân hàng đang áp dụng cho từng DN khác nhau. Mức phí bảo lãnh cuối cùng là bao nhiêu sẽ do hai bên tự thỏa thuận, quyết định. Tuy nhiên, nếu nói mức phí làm tăng chi phí, tăng giá bán làm người mua nhà thiệt thòi là không thực tế. Một lãnh đạo NHTM, giá bán căn hộ đều được chủ đầu tư tính cả vào chi phí vay, bảo lãnh... Theo đó, không có một DN nào chịu thiệt khi mất nhiều loại phí và DN lấy cớ này để tăng giá bán là không công bằng, là vi phạm luật đã ban hành.