Đó là chia sẻ của Giáo sư Đặng Hùng Võ tại Tọa đàm chuyên đề: Điểm nghẽn pháp lý và giải pháp khơi thông nguồn lực bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) phối hợp Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam tổ chức ngày 21/4/2022.

Theo thống kê của VNREA, tính đến tháng 9/2021, các dự án bất động sản du lịch chủ yếu tập trung tại 15 địa phương, bao gồm: Hoà Bình, Quảng Ninh, Hải Phòng, Thanh Hoá, Quảng Bình, Huế (Thừa Thiên - Huế), Đà Nẵng, Quảng Nam, Quy Nhơn (Bình Định), Phú Yên, Nha Trang và Cam Ranh (Khánh Hoà), Ninh Thuận, Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu, Phú Quốc (Kiên Giang).

Hiện có tổng số 239 dự án bất động sản du lịch, trong đó ước tính giá trị dự án condotel đạt khoảng 297.128 tỷ đồng; dự án villas ước tính 243.990 tỷ đồng và dự án shophouse ước tính khoảng 154.245 tỷ đồng. Tổng giá trị 3 sản phẩm này khoảng 681.886 tỷ đồng, tương đương 30 tỷ USD.

Vướng mắc trong chính sách khiến nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng bị “đóng băng”

Dù tổng giá trị tài sản các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng này rất lớn nhưng đến nay, hầu hết các sản phẩm này chưa được cấp chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng) khiến chưa thể giao dịch, mua bán trên thị trường thứ cấp. Có thể nói rằng, đây chính là điểm nghẽn trong phát triển các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng thời gian qua.

Bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng dù có sự phát triển mạnh, song giữa 3 Bộ: Bộ Xây dựng (quản lý nhà ở), Bộ Văn hóa - Thể thao và Du lịch (du lịch, cơ sở lưu trú) với Bộ Tài nguyên và Môi trường (quản lý đất đai) chưa tìm được tiếng nói chung để có thể đưa ra khung pháp lý cho loại hình bất động sản này.

Giáo sư Đặng Hùng Võ chia sẻ, bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng Việt Nam rơi vào tình trạng không có khung pháp lý để hoạt động. Việc vỡ cam kết lợi nhuận và pháp lý thiếu ổn định đã khiến các nhà đầu tư quay lưng với phân khúc bất động sản này và trở lại với phân khúc nhà ở.

"Các Bộ có liên quan là Bộ Xây dựng, Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch, Bộ Tài nguyên và Môi trường vẫn "đổ lỗi" loanh quanh… khiến pháp lý cho bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng vẫn nằm yên", Giáo sư Đặng Hùng Võ chia sẻ.

Chúng ta vẫn đang loanh quanh trong câu chuyện “đã là đất phục vụ cho sản xuất, kinh doanh, thương mại thì không thể cấp quyền sử dụng lâu dài”, mà chỉ có đất ở. Dẫn đến, địa phương muốn thu hút đầu tư mạnh vào bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng trước đây phải dùng thuật ngữ “đất ở không hình thành đơn vị ở” để có thể cấp sổ đỏ cho các sản phẩm bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng được xây dựng trên đất ở nông thôn, với điều kiện không hình thành “đơn vị ở”.

Tuy nhiên, khi bị thanh tra cũng như biết được cụm từ “đất ở không hình thành đơn vị ở” chưa được quy định trong văn bản quy phạm pháp luật nào thì lại lúng túng, lo sợ. Dẫn đến, có dự án “đất ở không hình thành đơn vị ở” đã được cấp sổ đỏ, nhưng từ năm 2019, một loạt các dự án đã được cho phép chuyển đổi một phần đất thương mại, dịch vụ sang đất ở nông thôn để được cấp sổ lâu dài bị dừng lại, kể cả những dự án đã phát triển xong và chuyển nhượng cho nhà đầu tư thứ cấp.

Hệ quả là, hàng loạt dự án bị vướng mắc, thị trường bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng tại nhiều địa phương sau thời kỳ phát triển nóng đã bị “đóng băng” gần như hoàn toàn. Chủ đầu tư, nhà đầu tư cũng bức xúc.

“Tôi cho rằng, tất cả những rắc rối, hệ lụy của sự phát triển thiếu khung pháp lý điều chỉnh của bất động sản du lịch nghỉ dưỡng trong thời gian qua đều xuất phát từ sự quanh quẩn mang tính “tù hãm” của tư duy phát triển. Chúng ta cần phải mạnh mẽ hơn trong việc thay đổi tư duy, mà bắt đầu từ các nhà quản lý”, Giáo sư Đặng Hùng Võ cho biết.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho biết hiện nay, bất động sản du lịch chịu sự điều chỉnh của nhiều hệ thống quy định khác nhau, từ hoạt động đầu tư, kinh doanh đến việc quản lý, sử dụng. Tuy nhiên, quy định của pháp luật đất đai hay pháp luật kinh doanh bất động sản hiện hành thì không có các khái niệm riêng cho loại hình bất động sản du lịch, trong đó có biệt thự nghỉ dưỡng, condotel, shophouse, villa, farmhouse… mà chỉ có khái niệm chung là nhà, công trình xây dựng với mục đích thương mại, dịch vụ.

Sự thiếu nhất quán trong thực thi chính sách, sự chậm trễ của các cơ quan chức năng về thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho các khách hàng mua bất động sản xây dựng trên phạm vi đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) đã gây ra nhiều bức xúc.

PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh chia sẻ, nút thắt chủ yếu đối với bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng là việc xác định khái niệm đầy đủ, rõ ràng và việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu các bất động sản như condotel, shophouse, biệt thự nghỉ dưỡng; việc phân chia quyền sở hữu; việc xác định thời hạn sở hữu bất động sản; việc quản lý, khai thác các bất động sản…

Khánh Hòa được coi là thủ phủ của các bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng của cả nước trong thời gian qua. Riêng tại khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh, trong hơn 40 dự án thì có khoảng một nửa số dự án đầu tư liên quan đến “đất ở không hình thành đơn vị ở".

Theo PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, hiện vẫn còn nhiều dự án vẫn chưa xử lý được những vướng mắc, đặc biệt là quyền lợi của hàng ngàn người mua căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng xây dựng trong các dự án này.

Giáo sư Đặng Hùng Võ cho rằng, việc cần làm hiện nay là phải thay đổi cách xây dựng luật pháp, rõ ràng đến mức các quy định chỉ có một cách hiểu, không thể biện minh cho cách hiểu sai lệch, cũng không thể tạo ra nhiều cách hiểu khác nhau dẫn đến khó khăn và chồng chéo trong thực thi.

Để tháo gỡ các điểm nghẽn, tạo điều kiện phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, làm nền tảng để thúc đẩy phục hồi và nâng tầm vị thế ngành du lịch Việt Nam, điều đầu tiên, Giáo sư Đặng Hùng Võ cho rằng: “Chính phủ nên có một văn bản sau khi đã xin ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội (bởi hiện nay Ủy ban Thường vụ Quốc hội là cơ quan có trách nhiệm giải thích pháp luật) về cách áp dụng pháp luật hiện hành để giải quyết các dự án đang bị ách tắc. Văn bản như vậy cũng là cơ sở để sửa đổi triệt để các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan”.