Biệt thự biển, shophouse nghỉ dưỡng phải đối mặt với thực tế khó thanh khoản dù giá đã giảm sâu

Giao dịch chưa phục hồi như kỳ vọng

Theo báo cáo mới nhất của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2023 cả nước có khoảng 3.165 sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng mới, giảm hơn 80% so với năm 2022. Lượng giao dịch cũng chưa phục hồi như kỳ vọng, toàn thị trường chỉ ghi nhận 726 giao dịch thành công trong năm 2023. Bởi các dự án vẫn đang gặp vướng mắc về pháp lý nên chưa thể ra hàng.

Hàng tồn kho chủ yếu là sản phẩm cao cấp, giá trị lớn, phải cạnh tranh trực tiếp với sản phẩm cắt lỗ từ nhà đầu tư mua trước đó. Tại thị trường thứ cấp, sản phẩm biệt thự biển, shophouse nghỉ dưỡng cũng phải đối mặt với thực tế khó thanh khoản dù giá đã giảm sâu.

Một số chuyên gia bất động sản nhận định, bất động sản nghỉ dưỡng được xem là phân khúc phục hồi cuối cùng của thị trường. Năm 2024, có thể vẫn sẽ là một năm ảm đạm đối với bất động sản nghỉ dưỡng bởi những vướng mắc vẫn chưa được giải quyết.

TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS cho rằng, tới thời điểm hiện tại trong khi các phân khúc khác đều đã có nhiều dấu hiệu phục hồi thì bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa thoát khỏi trạng thái “ảm đạm" dù ngành du lịch đang tăng trưởng mạnh mẽ, gần tiến tới mức tương đương năm 2019, năm chưa xảy ra dịch Covid-19. Được biết, 2 tháng đầu năm 2024, đã có hơn 3 triệu lượt khách quốc tế đến Việt Nam, tăng 68,7% so với cùng kỳ năm trước và bằng 98,5% so với năm 2019.

Ông Mauro Gasparotti - Giám đốc Savills Hotels cho biết, trong khu vực Đông Nam Á, Singapore đang dẫn đầu quá trình phục hồi của ngành nghỉ dưỡng. Nhờ vào sự tăng trưởng mạnh các hoạt động du lịch quốc tế, quốc đảo này thậm chí ghi nhận mức giá phòng vượt mức trước đại dịch.

Trong khi đó, tốc độ khôi phục của Việt Nam chậm hơn khi chỉ số RevPar vẫn thấp hơn mức năm 2019 khoảng 20%, chủ yếu do công suất khai thác cho thuê phòng còn thấp.

Thời gian vừa qua, Việt Nam ghi nhận một số lượng lớn condotel được mở bán, đặc biệt là trong giai đoạn 2016-2019 với ước tính trung bình 12.000 sản phẩm mở bán mỗi năm. Bên cạnh nguồn cung lớn, nhiều sản phẩm mở bán trong giai đoạn này chạy đua cam kết lợi nhuận với thời gian và tỷ lệ “hấp dẫn”, mà thiếu sự cân nhắc thấu đáo đến kết quả hoạt động tổng thể.

Bất động sản nghỉ dưỡng phát triển ồ ạt giai đoạn trước

Nhìn lại thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, bà Phạm Thị Miền, Phó trưởng Ban Nghiên cứu thị trường và Tư vấn xúc tiến đầu tư (VARS) cho biết, phân khúc này xuất hiện lần đầu tiên ở Việt Nam vào năm 2015, các dự án bất động sản nghỉ dưỡng bắt đầu phát triển bùng nổ với mức tăng trưởng lên tới 50% mỗi năm.

Giai đoạn 2015-2017, cùng với sự phát triển đa dạng về du lịch, hàng nghìn dự án bất động sản nghỉ dưỡng được phát triển, tập trung ở khu vực Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc... Nhiều siêu dự án nghỉ dưỡng hàng hiệu, mang nét đặc trưng riêng của vùng miền cũng được các “ông lớn” bất động sản phát triển, với sự tham gia của những đơn vị nước ngoài có thương hiệu và uy tín toàn cầu. Đặc biệt là sản phẩm condotel, khi các dự án loại hình này ồ ạt mọc lên, đưa ra thị trường vào những năm 2016-2017 với mức hấp thụ rất tốt.

Năm 2022, các ông lớn bất động sản dồn dập công bố, đề xuất đầu tư, tài trợ lập quy hoạch những dự án nghỉ dưỡng với quy mô hàng trăm đến vài chục nghìn ha, thậm chí hàng tỷ USD. Nhưng niềm vui chưa được bao lâu thì đến giữa tháng 5/2022, thị trường bất động sản bắt đầu ghi nhận những dấu hiệu trầm lắng.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, cùng với những vấn đề pháp lý chưa được giải quyết, hàng loạt dự án bất động sản phải tạm dừng triển khai, trong đó phần lớn là dự án nghỉ dưỡng cao cấp. Hàng loạt doanh nghiệp phải trả giá vì phát triển ồ ạt ở các giai đoạn trước, nhiều dự án bị tạm dừng khiến lượng tồn kho tăng mạnh, trong khi nguồn cung mới sụt giảm nghiêm trọng.

Ông Mauro Gasparotti cho biết, các nhà đầu tư nước ngoài vẫn luôn đánh giá cao tiềm năng thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều rào cản đối với các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là các quy định, thủ tục liên quan đến việc phát triển dự án.

Các nhà đầu tư thường có xu hướng tìm kiếm các tài sản đã đi vào hoạt động, đặc biệt là các dự án khách sạn, resort chất lượng, thuộc phân khúc 5 sao tại các đô thị trung tâm như TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội. Tuy nhiên, những tài sản này thường khá khan hiếm trên thị trường, cũng như ít cởi mở với các nhu cầu chuyển nhượng.

Mặc dù phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng còn gặp nhiều khó khăn, nhưng các chuyên gia cho rằng, cần hoàn thiện khung pháp lý, công bố quy hoạch, đẩy nhanh tiến độ, triển khai các dự án hạ tầng...

Đặc biệt là hấp lực từ ngành du lịch, trên nền tảng tiếp tục phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn theo Quyết định số 147/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về “Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2030”.

Đồng thời, Nghị định 10/2023/NĐ-CP tháo gỡ cho hoạt động cấp sổ hồng của loại hình condotel, officetel… thời gian tới có thể đạt độ ngấm nhất định, đem lại hy vọng cho chủ đầu tư và nhà đầu tư, từ đó hỗ trợ sự bứt phá trở lại.

VARS dự báo, nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng năm 2024 có cơ hội cải thiện khoảng 20% so với năm 2023. Trong đó, loại hình căn hộ biển là điểm nhấn của phân khúc, do vừa đáp ứng nhu cầu về tính sở hữu, vừa có thể khai thác cho thuê, tạo dòng tiền.

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam vẫn còn tiềm năng phát triển trong tương lai, với sự hỗ trợ từ nhu cầu du lịch tăng cao và sự quan tâm của các nhà đầu tư. Tuy nhiên, để phát triển bền vững, các chủ đầu tư cần chú trọng vào việc quy hoạch và phát triển dự án, nhằm bảo vệ và tôn trọng cảnh quan tự nhiên, đồng thời cung cấp một môi trường thuận lợi cho cho du lịch và nghỉ dưỡng.