Nêu ý kiến trong phiên Thảo luận ở hội trường về dự án Luật Đất đai (sửa đổi) ngày 21/6, đại biểu Nguyễn Phi Thường cho rằng, việc dự thảo Luật đã nhận được trên 12 triệu lượt ý kiến tham gia đóng góp ý kiến đã thể hiện sự quan tâm, kỳ vọng rất lớn của nhân dân và cộng đồng doanh nghiệp. Dự thảo Luật được đánh giá cao và đã tiếp thu, làm rõ, xử lý khá nhiều vấn đề vướng mắc, tồn tại để thể chế hóa được những định hướng lớn của Nghị quyết 18 của Trung ương. Đại biểu Nguyễn Phi Thường đóng góp thêm 3 ý kiến để hoàn thiện dự thảo Luật.

Để mô hình TOD khả thi, hiệu quả

Về hành lang pháp lý để phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng TOD, đại biểu Nguyễn Phi Thường cho rằng tại dự thảo Luật, một số nút thắt liên quan đến việc huy động nguồn lực, giải phóng mặt bằng, phát triển mô hình TOD bước đầu đã có căn cứ, cơ sở pháp lý để tháo gỡ.

Cụ thể, tại Điều 127 đã quy định thêm các hình thức cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án. Tại Điều 110 có quy định hình thức tái định cư tại chỗ, sẽ giúp đảm bảo không gian sinh sống, sinh hoạt, sinh kế của người dân bị thu hồi đất.

Đại biểu Nguyễn Phi Thường

“Tuy nhiên, để triển khai mô hình TOD khả thi, hiệu quả thì việc chỉnh trang đô thị, phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng TOD cần gắn kết với 3 vấn đề đặt ra là tái điều chỉnh đất, tái phát triển đô thị, quản lý khai thác và sử dụng đất không gian ngầm”, đại biểu nêu vấn đề.

Cụ thể, đối với tái điều chỉnh đất, tái phát triển đô thị. Tái điều chỉnh đất là biện pháp phát triển đô thị gắn kết bao gồm chia lại lô đất và xây dựng hạ tầng. Tái phát triển đô thị là biện pháp tái xây dựng sử dụng cơ chế thay đổi quyền sử dụng đất và được sử dụng để hợp nhất nhiều khu đất riêng biệt thành một mảnh đất liền, được sử dụng để xây chung cư hoặc công trình quy mô lớn mà tại đó người chủ sở hữu hiện tại có thể được tái định cư.

Từ kinh nghiệm thực hiện các nước cho thấy, để chỉnh trang, phát triển đô thị thì việc tái điều chỉnh đất, tái phát triển đô thị là một trong những biện pháp, công cụ quan trọng đảm bảo lợi ích của người sở hữu quyền sử dụng đất; giảm thiểu, thu hẹp tình trạng chênh lệch địa tô.

Người giữ quyền sử dụng đất gốc vẫn giữ quyền của mình trong suốt dự án. Sau khi tái xây dựng, quyền sử dụng đất của họ sẽ được tính vào sở hữu một phần của công trình mới xây, tạo thuận lợi cho công tác giải phóng mặt bằng, qua đó đảm bảo hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án.

Từ thực tế biện pháp trên đã được thực hiện thành công ở rất nhiều nước, đại biểu Nguyễn Phi Thường đề nghị nghiên cứu, xem xét bổ sung, làm rõ khái niệm “chỉnh trang đô thị”, cũng như khái niệm “tái điều chỉnh đất” và “tái phát triển đô thị” vào nội dung quy định tại Điều 3 của dự thảo Luật.

Bên cạnh đó, nghiên cứu bổ sung một số nội dung liên quan đến chính sách, quan điểm, định hướng quy định về tái điều chỉnh đất, tái phát triển đô thị theo xu thế thực tiễn các nước phát triển đã triển khai vào Điều 198 của dự thảo Luật.

Về quản lý, khai thác và sử dụng đất không gian ngầm, đại biểu đề nghị bổ sung thêm một số nội dung liên quan đến quản lý, khai thác, sử dụng đất không gian ngầm vào Điều 214 của dự thảo luật để giải quyết những bất cập của vấn đề bất cập hiện tại.

Trong đó, cần quan tâm làm rõ thêm một số nội dung liên quan đến thu hồi giải phóng mặt bằng xây dựng công trình ngầm; quyền sử dụng đất nằm đan xen với phần ngầm của công trình trên mặt đất; quy định về tài chính đối xử đất công trình ngầm; việc xác định không gian sử dụng đất theo chiều sâu; quyền, nghĩa vụ người sử dụng đất công trình ngầm; chế độ sử dụng đất đối với các loại công trình ngầm; cơ chế, chính sách huy động khu vực tư nhân tham gia vào đầu tư xây dựng, quản lý, khai thác, sử dụng công trình ngầm.

Tách giải phóng mặt bằng thành dự án độc lập và chia sẻ điều tiết giá trị tăng thêm từ đất

Nội dung thứ hai được đại biểu Nguyễn Phi Thường đề cập là vấn đề tách công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư thành dự án độc lập. Thực tế triển khai dự án xây dựng đường vành đai 4 Vùng Thủ đô cho thấy, việc tách dự án giải phóng mặt bằng thành dự án thành phần theo nghị quyết của Quốc hội đã thực sự phát huy hiệu quả, góp phần đẩy nhanh tiến độ triển khai hoàn thành giải phóng mặt bằng.

“Sau gần 1 năm kể từ khi Quốc hội có nghị quyết thông qua chủ trương đầu tư đến nay, công tác giải phóng mặt bằng đã hoàn thành thu hồi mặt bằng được khoảng 651/789 héc ta (đạt khoảng 81,5%). Đấy là khối lượng rất lớn, kỷ lục về thời gian và tiến độ triển khai thực hiện. Và ngày 25/6 tới đây, dự án sẽ được khởi công thực hiện”, vị đại biểu cho biết.

Tại Điều 92 của dự thảo Luật cũng đã xác định nội dung bồi thường tái định cư thành dự án độc lập và trách nhiệm thu hồi, bồi thường hỗ trợ tái định cư đối với các dự án đầu tư. Tuy nhiên theo đại biểu Thường, nội dung còn chung chung, sơ sài, chưa thực sự rõ để tạo điều kiện thuận lợi cho việc triển khai hiệu quả việc tách công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư thành dự án độc lập.

Đại biểu đề nghị cụ thể hóa nội dung quy định tại Điều 92 của dự thảo Luật, trong đó cần lưu ý các vấn đề, cụ thể hóa các trường hợp được tách nội dung bồi thường, hỗ trợ tái định cư thành dự án riêng và theo hướng mở để người quyết định đầu tư xem xét, quyết định; cơ cấu, thành phần hồ sơ dự án này; thủ tục lập, thẩm định, phê duyệt cũng như vai trò, trách nhiệm của cơ quan chuyên môn trong quá trình thẩm định, phê duyệt dự án này.

Đồng thời, cần bổ sung đưa vào mục 5 Chương 7 trong dự thảo Luật một điều quy định về quy hoạch, kế hoạch tái định cư, gắn quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trung hạn và hàng năm.

Bên cạnh đó, đề nghị nghiên cứu bổ sung chính sách để triển khai thực hiện đầu tư trước dự án xây dựng khu tái định cư theo hướng tổng thể, không nên triển khai chỉ sử dụng dành riêng cho một dự án cụ thể mà cần tạo lập quỹ đất tái định cư mang tính tập trung, đảm bảo các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật xã hội, phục vụ tái định cư cho nhiều dự án trong cùng một khu vực.

Trong đó, ngoài việc bố trí quỹ đất tái định cư phục vụ cho dự án đầu tư công, cần tính đến việc Nhà nước bán lại một số chỗ tái đầu tư đã hình thành cho các nhà đầu tư phục vụ tái định cư cho người dân để thực hiện các dự án theo hình thức xã hội hóa.

Về chia sẻ, điều tiết giá trị tăng thêm từ đất cho đầu tư hạ tầng, vị đại biểu cho rằng cần xem xét bổ sung cơ chế chia sẻ giá trị tăng thêm sau khi đầu tư dự án hạ tầng giao thông đô thị đảm bảo nguyên tắc hài hòa lợi ích giữa nhà nước, người dân và nhà đầu tư trong quá trình quản lý, sử dụng đất đai.