Nếu hoán đổi được đất nông nghiệp lấy đất ở đã hoàn chỉnh hạ tầng với tỷ lệ 10-15% thì nhiều dự án tại các đô thị lớn sẽ sớm giải quyết được khâu giải phóng mặt bằng.

Đã có tiền lệ nhưng chưa được luật hóa

Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đang soạn thảo Đề án Thí điểm thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất bằng phương thức hoán đổi đất ở hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng kỹ thuật để tạo nguồn lực phát triển kinh tế - xã hội.

Trong đó, cơ quan này kiến nghị Chính phủ và Quốc hội trước khi nghiên cứu sửa đổi Điều 74 Luật Đất đai 2013, thì cho phép TP.HCM được thực hiện thí điểm hoán đổi đất nông nghiệp bị thu hồi lấy đất ở với tỷ lệ từ 10-15%. Trước mắt sẽ thí điểm tại ba dự án lớn tại TP. Thủ Đức là: Dự án Khu liên hợp thể dục thể thao quốc gia Rạch Chiếc; Dự án Công viên Khoa học và Công nghệ; và Dự án khu công viên - hồ điều tiết - khu dân cư Tam Phú.

Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho rằng, cả ba dự án trên đều có quy mô lớn hàng trăm hecta và tổng mức đầu tư mỗi dự án hàng chục ngàn tỷ đồng. Vì thế khâu giải phóng mặt bằng gặp rất nhiều khó khăn. Do hiện nay Luật Đất đai 2013 không có quy định về phương thức bồi thường bằng đất ở hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng kỹ thuật trong các trường hợp bồi thường, hỗ trợ tái định cư đối với đất nông nghiệp.

Thực tế, tại TP.HCM, trước khi có Luật Đất đai 2013, địa phương này đã hoán đổi thành công đất nông nghiệp lấy đất ở với mức giá đền bù cao tại nhiều dự án. Nếu quy ra tỷ lệ thì mức hoán đổi dao động từ 10-17%, tức là người dân có 1.000 m2 đất nông nghiệp thì hoán đổi được 100-150 m2 đất ở đã hoàn chỉnh hạ tầng. Các dự án đã được TP.HCM hoán đổi thành công với tỷ lệ này có thể thể kể đến: Dự án nâng cấp, mở rộng đường Nguyễn Thị Định, TP. Thủ Đức (mức bồi thường đất nông nghiệp là hơn 8,4 triệu đồng/m2, tỷ lệ bồi thường là 10,41%); Dự án Trường Mầm non Tam Bình Savico (mức bồi thường đất nông nghiệp hơn 7,8 triệu đồng/m2, tỷ lệ bồi thường là khoảng 17%)...

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, từ những năm 2008-2009 TP.HCM đã có một số dự án thực hiện hoán đổi đất nông nghiệp lấy đất ở với tỷ lệ khoảng 8%. Tuy nhiên, sau đó chủ trương này không được áp dụng rộng rãi vì không có trong quy định của pháp luật. Chính vì thế việc kiến nghị sửa đổi Điều 74 Luật Đất đai 2013 và thí điểm hoán đổi đất nông nghiệp lấy đất ở là phù hợp với nhu cầu hiện nay. Nếu được Trung ương đồng ý cho triển khai thì nhiều dự án lớn có thể giảm tối đa kinh phí bồi thường giải phóng mặt bằng. Mức bồi thường hợp lý thì tỷ lệ đồng thuận của người dân có đất bị thu hồi sẽ cao hơn, giảm thiểu tối đa khiếu nại, khiếu kiện liên quan đến đất đai.

Cần cân nhắc bảng giá đền bù

Liên quan đến đề xuất thí điểm hoán đổi đất nông nghiệp lấy đất ở như kể trên, đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho rằng, nếu kiến nghị được chấp thuận thì có thể áp dụng rộng rãi tại các dự án trọng điểm, như các dự án thu hồi đất dọc hai bên các tuyến đường vành đai, cao tốc. Từ đó tạo quỹ đất đấu giá phục vụ cho việc phát triển kinh tế xã hội của địa phương.

Theo các DN bất động sản tại TP.HCM, phương án hoán đổi đất này cũng sẽ khắc phục được những điểm nghẽn lâu nay trong bồi thường giải phóng mặt bằng. Đơn cử tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM thường không có quỹ đất nông nghiệp tương đương để bồi thường cho người dân, mà buộc phải bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể tại thời điểm thu hồi đất. Khung giá bồi thường đất nông nghiệp thường rất thấp so với “giá thị trường”. Hơn nữa người dân sau khi bị thu hồi đất nông nghiệp nếu không được đền bù bằng đất ở đã hoàn chỉnh hạ tầng thì không còn nơi ở nào khác trên địa bàn và khó tạo lập được nhà ở sau khi bị thu hồi đất.

Nhiều chuyên gia cũng cho rằng, bên cạnh việc thí điểm hoán đổi đất nông nghiệp lấy đất ở như đề xuất của TP.HCM, thì về lâu dài cần cân nhắc luật hóa chi tiết các quy định về mức giá đền bù đối với đất nông nghiệp. Bởi hiện nay Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) đã bỏ các quy định về khung giá đất, thay vào đó sẽ xây dựng bảng giá đất được tính toán sát với giá thị trường. Tuy nhiên, các quy định về phương pháp xác định “giá thị trường” trong dự thảo còn khá sơ sài, cần phải bổ sung và chi tiết hóa. Ngoài ra, các yếu tố làm căn cứ để điều chỉnh giá đất theo “giá phổ biến trên thị trường” cũng cần được hướng dẫn chi tiết thì các địa phương mới triển khai trên thực tế được.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, việc bỏ khung giá đất là hợp lý và hài hòa được lợi ích các bên. Bởi người dân bị thu hồi đất sẽ có thể nhận được mức đền bù với giá cao hơn, sòng phẳng hơn, quyền lợi được đảm bảo. Trong khi đó đối với Nhà nước, khi bỏ khung giá đất khiến thị trường minh bạch tránh được tình trạng hai giá và hạn chế được hành vi kê khai giá đất thấp để hưởng thuế suất thấp hơn. Từ đó Nhà nước giảm được tình trạng thất thu ngân sách từ chuyển nhượng đất đai.