Ảnh minh họa

Thị trường sôi động nhưng quá rủi ro

Trong vòng 3-4 năm gần đây, nhiều tập đoàn trong và ngoài nước đã đầu tư mạnh vào thị trường đất nông nghiệp để phát triển các trang trại vùng nguyên liệu nông sản quy mô lớn. Những tên tuổi tiêu biểu như: Vingroup, Hoàng Anh Gia Lai, T&T, Thành Thành Công, T.H, Lộc Trời… hiện nay đều đã sở hữu hàng ngàn ha đất nông nghiệp để phát triển các ngành hàng nông sản, từ lúa gạo, mía đường, đến rau màu, thủy sản, chăn nuôi gia súc, gia cầm…

Thực tế, để có được những trang trại, những cánh đồng nguyên liệu lớn, hầu hết các DN đều phải mất vài năm để đầu tư, tập trung đất nông nghiệp từ các địa phương bằng hoạt động thuê mướn, hợp tác với người dân và các tổ chức kinh tế tập thể. Đa số các tập đoàn kinh tế lớn khi đầu tư trong lĩnh vực nông nghiệp đều cho rằng, khâu khó khăn nhất để phát triển chuỗi giá trị hàng hóa lớn là tập trung ruộng đất. Bởi việc không được “mua đứt, bán đoạn” và không công nhận quyền chủ sở hữu đất nông nghiệp khiến các đơn vị tỏ ra e ngại, thấp thỏm sợ chính sách có sự thay đổi và vướng vào các tranh chấp, kiện tụng.

Theo chuyên gia tài chính Lê Xuân Nghĩa, đất nông nghiệp không được coi là một loại tài sản thực sự để có thể thế chấp, cầm cố khi vay vốn ngân hàng. Đây chính là nút thắt khiến người dân và DN khó xoay trở nguồn vốn sản xuất kinh doanh.

TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV cũng cho rằng, khung pháp lý cho bất động sản nông nghiệp hiện nay chưa nhất quán. Nội hàm khái niệm bất động sản nông nghiệp chưa rõ ràng. Quan hệ giữa bên mua và bán chưa thực sự tích cực do thiếu căn cứ xác định giá bán và chưa có nhu cầu giao dịch thực sự.

Hiện nay mặc dù Nhà nước đang khuyến khích DN đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp tuy nhiên Luật Đất đai 2013 dường như lại đang có sự kìm hãm. Bởi quy định chỉ cho phép DN được thuê lại đất nông nghiệp từ Nhà nước để sản xuất chứ không được giao đất đã hạn chế sự chủ động của các đơn vị khi có nhu cầu phát triển quỹ đất quy mô lớn. Ngoài ra, việc giá đất nông nghiệp chưa được xác định theo cơ chế thị trường, tính thanh khoản và khả năng chuyển nhượng hạn chế cũng khiến người dân và DN khó khăn trong việc dùng đất nông nghiệp để thế chấp khi vay vốn.

Chuẩn hóa để quản lý và hút vốn

Theo khảo sát của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, hiện nay bên cạnh diễn biến tích cực từ việc tích tụ, tập trung ruộng đất của các DN, tập đoàn kinh tế lớn để hình thành các vùng nguyên liệu thì thị trường đất nông nghiệp đang có những biểu hiện xáo trộn bởi hoạt động đầu cơ, mua gom, xây dựng trái phép.

Tại hầu hết các địa phương, khi xuất hiện các thông tin liên quan đến quy hoạch dự án, thì hoạt động “ôm đất” nông nghiệp đều diễn ra phổ biến. Chính vì thế, Chính phủ cần nhanh chóng ban hành một nghị định quy định riêng về giao dịch bất động sản nông nghiệp để kiểm soát và quản lý chặt chẽ.

Với những nút thắt của thị trường bất động sản nông nghiệp hiện tại, bà Nguyễn Thị Kim Anh, Vụ trưởng Vụ Pháp chế (Bộ NN&PTNT) cho rằng về lâu dài Luật Đất đai 2013 sẽ phải được các bộ, ngành góp ý để Chính phủ trình Quốc hội sửa đổi. Tuy nhiên, trong thời gian chờ sửa luật thì Nghị định về vấn đề tập trung, tích tụ đất đai cho sản xuất nông nghiệp cũng cần nhanh chóng được hoàn thiện để ban hành.

Theo bà Kim Anh, hiện dự thảo của Nghị định này cũng đã xác định được 5 phương thức để tập trung, tích tụ đất nông nghiệp là: dồn điền đổi thửa, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp, liên kết hợp tác để tổ chức sản xuất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Vì thế kỳ vọng khi văn bản pháp lý này được hoàn thiện và ban hành thì thị trường mua bán, thuê mướn, chuyển nhượng đất nông nghiệp sẽ có sự minh bạch và rõ ràng hơn.

Tuy nhiên, TS. Đặng Kim Sơn, Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường (Bộ NN&PTNT) cho rằng, khi chuyên nghiệp hóa thị trường đất nông nghiệp thì cần phải công bằng với lợi ích của nông dân. Theo đó, một khi đã coi quyền sử dụng đất là quyền tài sản của nông dân, là hàng hóa trên thị trường thì chỉ cần người mua, người bán, người cho thuê, người thuê trao đổi giao dịch với nhau là đủ. Nhà nước không nên can thiệp vào bằng hình thức thu hồi của bên bán, giao lại cho bên mua. Vì làm như vậy thủ tục rất phức tạp mà không hoàn toàn là vận hành theo cơ chế thị trường.

Đồng quan điểm, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, bên cạnh việc phải làm rõ nội hàm bất động sản nông nghiệp có bao gồm bất động sản lâm và ngư nghiệp hay không, thì các văn bản luật liên quan cũng cần phát triển các yếu tố thị trường.