Luật sư Trần Đức Phượng

Trong năm qua, nhiều tỉnh thành liên tục xảy ra tình trạng “sốt nóng”, khiến giá đất, giá nhà tăng gấp nhiều lần chỉ trong vài tháng, tiềm ẩn nguy cơ rủi ro, hình thành "bong bóng BĐS". Theo ông, hiện tượng này là do thiếu hụt nguồn cung đẩy mức giá tăng cao bất thường, hay nguyên nhân xuất phát từ việc môi giới BĐS tạo "sóng", “làm giá” để trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường?

Quan sát thị trường BĐS, có thể thấy thời gian gần đây hiện tượng giá đất, giá nhà tăng cao bất thường, xảy ra cục bộ ở nhiều nơi. Mức tăng không đồng đều về giá và mặt bằng chung tại các địa phương, theo đánh giá có nhiều nguyên nhân và do nhiều yếu tố tác động như quy định pháp luật về quản lý đất đai, chính sách thuế, thủ tục về đầu tư cho đến các yếu tố về tình hình kinh tế, xã hội… các nhân tố này tích tụ, dồn nén trong một thời gian dài dẫn đến nhu cầu, giá BĐS tăng cao.

Tuy nhiên, không thể không kể đến một lực lượng đông đảo hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản kể cả chuyên nghiệp và tay ngang (“cò” đất) cũng là nhân tố có tác động rõ nét đến giá cả nhà đất. Nhiều nơi xảy ra cơn sốt giá chỉ trong thời gian ngắn vài tuần với từng đoàn người tham gia xem đất, đặt cọc thỏa thuận thông qua những người môi giới. Song, hiện nay là nhiều người dân vì ham lợi nhuận cũng lao vào lướt sóng (gia nhập đội ngũ môi giới) để thực hiện các giao dịch thật, nên việc mua bán với mức giá tăng cao xảy ra trên thực tế, mà người mua cuối cùng đương nhiên sẽ phải “ôm hàng” với mức giá ngất ngưởng, phi thực tế.

Vậy theo ông nhằm hạ nhiệt cho thị trường, chúng ta cần làm gì?

Trước tiên, cần xác định đúng nguyên nhân của hiện tượng sốt đất mới có thể điều chỉnh, hạ nhiệt được thị trường thông qua các chính sách, văn bản quy định pháp luật và xử lý những vi phạm một cách phù hợp. Từ đó mới “bốc đúng thuốc” nhằm đưa thị trường BĐS phát triển đúng quỹ đạo, quản lý đất đai đúng hướng, thúc đẩy sự phát triển chung, không để xảy ra những hệ lụy hoặc ảnh hưởng không tốt đến đời sống kinh tế, xã hội.

Nên, bên cạnh việc xem xét nguyên nhân từ môi giới, cũng cần phải xem xét đến các yếu tố, nguyên nhân khách quan khác để có biện pháp điều chỉnh, quản lý thích hợp, đồng bộ. Có như vậy, căn bệnh “trầm kha” về hiện tượng giá ảo của thị trường mới dần dần được điều chỉnh, người mua nhà mới có cơ hội tiếp cận gần hơn với giấc mơ an cư, đưa giá nhà về đúng giá trị thực, phù hợp với thu nhập của đại đa số người dân.

Cần đưa giá nhà đất về giá trị thực

Hiện mức xử phạt đang là từ vài chục cho đến vài trăm triệu đồng đối với hành vi vi phạm trong hoạt động môi giới BĐS. Theo ông, mức này liệu có đủ sức răn đe và đã nhắm đến đúng đối tượng?

Có thể thấy, Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định mức xử phạt tăng gấp 2, gấp 4 và gấp 5 lần so với mức xử phạt cũ trong lĩnh vực này (theo Nghị định 139/2017/NĐ-CP). Đơn cử, đối với hành vi kinh doanh dịch vụ BĐS mà không thành lập doanh nghiệp theo quy định, không đủ số người có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS theo quy định hoặc chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng theo quy định mức phạt tại Nghị định 139 sẽ là 30.000.000đ – 40.000.000đ, nhưng tại Nghị định 16 mới ban hành mức phạt đã được nâng lên từ 120.000.000đ – 160.000.000đ.

Tuy nhiên, nếu đánh giá tổng thể, quy định tại Nghị định 16 vẫn chưa có nhiều thay đổi về xác định về hành vi bị xử lý, chẳng hạn quy định về môi giới không được thực hiện hợp đồng chỉ là chi tiết việc xử lý của quy định Luật Kinh doanh Bất động sản 2014. Trong khi đó, nhiều vấn đề chưa được xem xét khi áp dụng vào thực tế nên có hiện tượng vi phạm nhiều, nhưng rất ít vi phạm được phát hiện và bị xử lý nên không đem lại hiệu quả của văn bản pháp luật. Vì thế, dù mức phạt tăng cao, nặng hơn nhưng vẫn khó có thể làm thay đổi được tình hình hiện nay bởi thực tế những giao dịch nhà đất thường có giá trị rất lớn lên đến hàng tỷ, chục tỷ đồng.

Ngoài ra, khi người dân có nhu cầu mua bán nhà đất, gần như không ai hỏi về chứng chỉ môi giới của người đang làm việc, chứng chỉ của người đại diện doanh nghiệp. Mặc dù, điều đó không có nghĩa là khách hàng họ không quan tâm mà vì hiện trạng thị trường cho dù có quy định về môi giới nhưng chỉ có ý nghĩa đối với hoạt động quản lý, giám sát của nhà nước (trong quá trình thành lập, hoạt động doanh nghiệp) nhưng với một giao dịch cụ thể thì gần như quy định này không có nhiều ý nghĩa, miễn là người môi giới giao dịch được thành công, hai bên “thuận mua, vừa bán”.

Vì vậy, vấn đề mấu chốt ở đây vẫn là xác định đúng hành vi và xây dựng lên phương thức quản lý, điều chỉnh hành vi phù hợp từ đó mới có căn cứ để đưa ra chế tài xử lý phù hợp, góp phần minh bạch thị trường.

Xin cảm ơn ông!