Mất cân đối cung – cầu nhà ở

Phát biểu tại Hội nghị, ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thừa nhận thực trạng dư thừa sản phẩm nhà ở phân khúc cao cấp; thiếu nhà ở có giá phù hợp với người thu nhập trung bình, thấp. Minh chứng trong quý 3/2023, cơ cấu nguồn cung bất động sản trên thị trường vẫn chủ yếu là phân khúc trung và cao cấp. Trong đó, phân khúc căn hộ trung cấp giá 25-50 triệu đồng/m2 chiếm khoảng 75% nguồn cung. Phân khúc căn hộ cao cấp có giá từ 50 triệu đồng đến 80 triệu đồng/m2 vẫn đang chiếm khoảng 26% tổng cung. Phân khúc nhà ở có giá dưới 20 triệu đồng/m2 còn khan hiếm.

Toàn cảnh Hội nghị

Không chỉ mất cân bằng nguồn cung, theo lãnh đạo nhiều doanh nghiệp, để thị trường BĐS phát triển an toàn, bền vững thực sự trở thành động lực cho phát triển kinh tế xã hội cần phải sớm tháo gỡ vướng mắc về pháp lý. Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GP invest cho biết, 70% vướng mắc của doanh nghiệp đến từ pháp lý. Điều đầu tiên đó là sự chồng chéo của hệ thống pháp luật. Hiện tại Quốc hội đang thảo luận để sửa đổi một số Luật. Trong đó có những Luật mang tính chất quyết định tới sự phát triển của thị trường BĐS như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS…

Một loạt vấn đề về vướng mắc pháp lý khác cần được tháo gỡ đã được ông Hiệp nêu ra. Đó là về rào cản giải phóng mặt bằng, thủ tục cưỡng chế kiểm đếm, cưỡng chế thu hồi cần rà soát lại. Về thủ tục đầu tư nhất là thủ tục hành chính giấy tờ vẫn còn rườm rà khiến cho các NĐT nước ngoài lo ngại, chưa tự tin đầu tư vào Việt Nam. Thậm chí ngay cả nhà đầu tư trong nước nắm rõ thủ tục nhưng có dự án phải xin trên 30 con dấu. Vướng mắc pháp lý khiến cho sức khoẻ doanh nghiệp bị ảnh hưởng. “Về vấn đề này, Thủ tướng cũng đã có nhiều Chỉ thị về tinh giản thủ tục hành chính nhưng chúng tôi cho rằng cần có những quy định tư pháp trong toàn quốc về những quy định trách nhiệm trong giải quyết các thủ tục giấy tờ ở các cơ quan hành chính và phải có sự vào cuộc thực sự của các cấp chính quyền mới thay đổi được”, ông Hiệp thông tin thêm và đề nghị vấn đề định giá đất cần sớm có hướng dẫn phương pháp định giá đất được lựa chọn để các cấp chính quyền địa phương tự tin áp dụng.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GP invest cho biết, 70% vướng mắc của doanh nghiệp bất động sản đến từ pháp lý

Ngoài ra cần đánh giá thái độ xử lý vướng mắc của các cấp chính quyền đối với các dự án địa phương. “Chúng tôi mong mỏi Quốc hội sẽ tập hợp được những ý kiến đóng góp chính xác phù hợp với thực tế của thị trường Việt Nam để có những lựa chọn, quyết định đúng đắn, đạt được sự hài hòa giữa lợi ích nhà nước, doanh nghiệp với người dân”, ông Hiệp bày tỏ kỳ vọng.

Tương tự, về phía tập đoàn Novaland, ông Dennis Ng Teck Yow - Tổng giám đốc Tập đoàn Novaland cho biết khó khăn về pháp lý - chiếm đến 80% các khó khăn hiện tại của doanh nghiệp bất động sản và gây ra rất nhiều hệ lụy xấu. Nếu không được giải quyết kịp thời, con số doanh nghiệp giải thể, phá sản trong những tháng tiếp theo sẽ tăng cao. “Kính đề nghị Chính phủ phối hợp cùng UBND các tỉnh/thành phố hoàn chỉnh quy hoạch tổng thể, tạo điều kiện cho doanh nghiệp bất động sản phát triển dự án đồng bộ đúng với chỉ tiêu được giao. Chính phủ và Quốc hội cân nhắc xem xét, kiện toàn Luật đầu tư để Quy trình Đầu tư - Giao đất - Quy hoạch - Cấp phép xây dựng được diễn ra nhanh chóng, minh bạch, tiết kiệm nguồn vốn cho xã hội”, đại diện Tập đoàn Novaland đề xuất và chia sẻ thêm, thị trường bất động sản đã qua thời điểm khó khăn nhất, riêng Novaland đã hoàn thành 80% việc tái cấu trúc hoạt động. Tuy nhiên, để doanh nghiệp tiếp tục vượt qua khó khăn cần sự tiếp sức đồng hành của các cơ quan chức năng.

Ngoài sự hỗ trợ của chính sách tiền tệ, Novaland mong mỏi chính sách tài khóa chung tay hỗ trợ doanh nghiệp bằng cách giãn thuế năm nay và nửa đầu năm tới. “Kính đề nghị Chính phủ chỉ đạo các Bộ, Ban, Ngành có chính sách giảm thuế và giãn thuế TNDN cho các doanh nghiệp bất động sản để tháo gỡ khó khăn và tập trung ổn định kinh doanh trong 3 năm (năm 2022, 2023 và 2024)”, Tổng giám đốc Novaland kiến nghị.

Bà Lê Thùy Linh – Phó Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư IMG cho biết, hiện nay lãi suất trung hạn 7 - 9%/năm rất là tốt cho người dân và doanh nghiệp. Tuy nhiên, trước những khó khăn doanh nghiệp BĐS đang gặp phải, cần có chính sách tháo gỡ khác. “Đề nghị Bộ Tài chính điều chỉnh thuế thu nhập doanh nghiệp trong các công trình nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân bằng 10%. Đây là cách nhanh nhất và an toàn, hiệu quả cho các doanh nghiệp sử dụng vốn và người dân có được nhà ở xã hội vì tất cả được hạch toán trong giá bán cuối cùng”,

Doanh nghiệp minh bạch thông tin, tăng niềm tin với ngân hàng

Ông Phạm Thiếu Hoa – Chủ tịch Vinhomes (đại diện VinGroup) bày tỏ cảm ơn NHNN, NHTM thời gian qua đã có rất nhiều chính sách cho các doanh nghiệp, mọi việc đều suôn sẻ không có gì vướng mắc cả. Về lãi suất, các doanh nghiệp BĐS chưa tiếp cận được nguồn vay lãi suất thấp; các khoản vay cũ lãi suất cao.

Tuy không gặp khó khăn nào liên quan đến tiếp cận tín dụng nhưng ông Nguyễn Quốc Hiệp bày tỏ mong muốn ngân hàng giảm thêm lãi suất cho vay. “Hiện chúng tôi đã được giảm lãi suất từ 11%/năm xuống còn 9,5%/năm nhưng hiện tại mặt bằng lãi suất huy động chỉ 4,6%/năm, chúng tôi đề nghị cộng thêm biên độ 3%/năm hoặc 3,5%/năm, tức là lãi suất cho vay đối với doanh nghiệp bất động sản chỉ 8%/năm”, ông Hiệp đề xuất.

Ông Phạm Như Ánh - Tổng giám đốc MB chia sẻ tại Hội nghị

Đối với kỳ vọng giảm lãi suất, ông Phạm Như Ánh – Tổng giám đốc MB cho rằng, lãi suất cho vay thời điểm hiện tại đang ở mức thấp nhất từ trước đến nay thấp hơn trước giai đoạn dịch Covid-19. Hiện tại lãi suất cho vay cá nhân khoảng 7-8%/năm; tổ chức, doanh nghiệp là 8-9%/năm trong khi cả thế giới lãi suất vẫn còn đang rất cao nên việc kỳ vọng lãi suất thấp hơn nữa là rất khó.

Chia sẻ thêm lý do ngân hàng chưa thể giảm nhanh lãi suất như kỳ vọng doanh nghiệp, ông Ánh cho biết, hiện lãi suất huy động ngắn hạn của ngân hàng bình quân có thể ở mức 4,6-5%/năm. Tuy nhiên để cho vay trung dài hạn ngân hàng cần phải có nguồn vốn dài hạn. Trong khi theo quy định ngân hàng chỉ được sử dụng tối đa 30% vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn. Vốn trung dài hạn để ngân hàng cho vay là vốn huy động 24 tháng với mức lãi suất hiện tại ở MB là 6,5%. Ngoài ra, ngân hàng còn sử dụng nguồn vay các tổ chức tín dụng nước ngoài, trái phiếu... để cho vay trung, dài hạn. Giá vốn trung, dài hạn bình quân của MB hiện tại ở mức 6,5-7%/năm, do đó, ngân hàng cho vay trung dài hạn 9-10% cơ bản hòa vốn. “Hiện tại, MB theo dõi sát sao diễn biến lãi suất, thời gian vừa qua cứ 3 tháng ngân hàng điều chỉnh một lần. Dự kiến đến quý IV năm nay và đầu quý I sang năm các khoản tiết kiệm trung, dài hạn lãi suất cao sẽ hết. Ngân hàng hy vọng khi giá vốn bình quân của ngân hàng giảm, lãi suất cho vay tiếp tục giảm thêm từ quý II năm tới. Ngân hàng mong doanh nghiệp hiểu và chia sẻ với chia sẻ với ngân hàng”, ông Ánh bày tỏ.

Về ý kiến lãi suất cho vay một số ngân hàng còn cao, ông Nguyễn Thanh Tùng – Tổng giám đốc Vietcombank cho hay, lãi vay phụ thuộc vào năng lực tài chính mỗi ngân hàng. Tinh thần chung các ngân hàng đều giảm lãi suất cho vay, song việc giảm đến đâu còn phụ thuộc vào cơ cấu nguồn vốn của ngân hàng, nếu cơ cấu nguồn vốn giá cao thì phải cho vay lãi suất cao. Bên cạnh đó, các ngân hàng có nợ xấu cao, phải trích lập dự phòng lớn thì giá vốn cũng bị đẩy lên cao, dẫn tới lãi suất cho vay cao.

Lãnh đạo ngân hàng này cũng chỉ ra một số bất cập của thị trường bất động sản hiện nay. Thứ nhất, dự án nhà ở xã hội khan hiếm, một số dự án không bán được, nguyên nhân là do đối tượng mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân được quy định quá chặt chẽ, ít đối tượng, các đối tượng thỏa mãn điều kiện lại khó chứng minh khả năng trả nợ khi vay vốn ngân hàng. Thứ hai, cơ cấu thị trường bất động sản chưa cân đối, thiếu phân khúc nhà ở có giá cả phù hợp với thu nhập người dân. Từ đầu năm đến nay, lãi vay đã giảm 2,5%/năm nhưng giá nhà không giảm, thậm chí còn tăng. Thứ ba, người mua nhà còn có tâm lý chờ đợi giá xuống hoặc chưa có điều kiện mua nhà. Vietcombank có danh mục khách hàng cá nhân rất tốt song từ đầu năm đến nay, lượng tiền gửi vẫn ùn ùn chảy vào ngân hàng bất chấp lãi suất thấp. Trong khi đó, dư nợ vay mua nhà lại liên tục sụt giảm.

Liên quan đến đề xuất về vấn đề rút gọn thủ tục cho vay như các doanh nghiệp kiến nghị, ông Phạm Như Ánh cho rằng, giai đoạn thẩm định cho vay là giai đoạn bắt buộc, cần thẩm định kỹ lưỡng nhất là thị trường, doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn. Vì rủi ro hơn nên ngân hàng phải làm chặt chẽ hơn do đó thời gian có thể kéo dài. Để khắc phục điều này, theo quan điểm của ông Ánh, doanh nghiệp cần phối hợp với ngân hàng để cung cấp đầy đủ hồ sơ, không được giấu diếm. “Hai bên cần hợp tác làm thế nào để thủ tục được giải quyết nhanh nhất có thể. Chứ không thể trong lúc thị trường rủi ro yêu cầu ngân hàng nới quy định đi ngược lại với quản trị về rủi ro. Về phần ngân hàng, sẵn sàng chia sẻ phối hợp giải quyết khó khăn với doanh nghiệp”, ông Ánh khẳng định.

Ông Tùng khuyến nghị, các chủ đầu tư cần nâng cao năng lực tài chính, thực hiện đúng cam kết với người mua nhà, tập trung vào phân khúc nhu cầu thực… thì mới tạo niềm tin được với các ngân hàng.