Các báo cáo về thị trường bất động sản được công bố bởi doanh nghiệp có hoàn toàn khách quan, vô tư? Ảnh: Minh họa

Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) đã công bố báo cáo nghiên cứu “Số hóa dữ liệu thị trường bất động sản: Giới hạn của doanh nghiệp”. Báo cáo được thực hiện bởi Phòng Nghiên cứu chính sách - VIRES, Tạp chí Reatimes cùng các chuyên gia cố vấn.

“Loạn” thông tin báo cáo thị trường bất động sản?

Nghiên cứu của VIRES nhìn nhận, chuyển đổi số và số hóa dữ liệu đã và đang là xu hướng phát triển tất yếu của các ngành nghề trong nền kinh tế, bao gồm cả bất động sản.

Tuy nhiên, thực tế đã cho thấy dữ liệu về thị trường bất động sản không được thu thập, khai thác, quản lý và công bố một cách có hệ thống, dẫn đến việc thị trường phát triển thiếu minh bạch, trong đó có thực trạng các doanh nghiệp thường xuyên công bố các báo cáo về thông tin thị trường bất động sản với nhiều sai khác nhau về dữ liệu, gây ra sự nhiễu loạn thông tin và nhiều hệ lụy khác.

Báo cáo của VIRES cho thấy, hiện nay, nhóm doanh nghiệp tư nhân đang tham gia sâu vào các khâu khai thác, số hóa và công bố dữ liệu thị trường bất động sản. Đơn cử, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoặc kinh doanh các dịch vụ môi giới, tư vấn, nghiên cứu về thị trường đang thường xuyên công bố các thông tin về thị trường bất động sản theo tuần/tháng/quý/năm dưới dạng báo cáo thị trường.

Những báo cáo này thậm chí còn được công bố trước cả thông tin từ cơ quan đang thực hiện chính nhiệm vụ cung cấp thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản là Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng).

Trong khi đó, thông tin về thị trường bất động sản có tính đặc thù, liên quan đến thông tin về sở hữu tài sản, quyền riêng tư của công dân và hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.

Trên thực tế, mỗi đơn vị là cơ quan quản lý nhà nước, tổ chức xã hội nghề nghiệp hoặc doanh nghiệp tư nhân đều sẽ công bố ít nhất 01 báo cáo nghiên cứu tổng quan về thị trường bất động sản. Đặc biệt là nhóm doanh nghiệp tư nhân, bên cạnh báo cáo tổng quát về thị trường theo quý, họ còn công bố các báo cáo theo từng tháng, báo cáo cho từng khu vực địa lý và từng phân khúc bất động sản. Do đó, số lượng báo cáo nghiên cứu được cung cấp từ các doanh nghiệp tư nhân vượt trội so với từ cơ quan quản lý nhà nước và các tổ chức xã hội nghề nghiệp.

Báo cáo của VIRES cho thấy, từ đầu năm 2023 đến nay, trong khi Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản công bố 03 báo cáo cho 3 quý thì có doanh nghiệp một mình công bố đến 15 báo cáo.

Giai đoạn 2022-2023, trong khi tổng số báo cáo được công bố bởi Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản và Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam mới chỉ có 21 báo cáo, nhóm 6 doanh nghiệp tư nhân công bố đến 72 báo cáo nghiên cứu.

Với số lượng báo cáo thông tin thị trường bất động sản được các doanh nghiệp trong và ngoài nước công bố hiện tại, trung bình hàng quý, người đọc ít nhất có thể tiếp cận được từ 8-10 báo cáo.

Đây cũng là một dạng thông tin về bất động sản được số hóa. Những thông tin này mặc dù có ảnh hưởng nhất định đến thị trường nhưng tính xác thực chưa được đảm bảo, chưa có bên thứ ba nào có đủ thẩm quyền và chuyên môn để đánh giá tính chính xác, khách quan của những báo cáo này.

Theo VIRES, đa số các doanh nghiệp thực hiện công bố báo cáo nghiên cứu thị trường cũng không đính kèm giải thích rõ về cách làm, phương pháp, dữ liệu đầu vào đến từ đâu.

Cho đến nay, việc này tuy không vi phạm pháp luật nhưng cũng khiến thông tin trên thị trường trở nên “mông lung” và “nhiễu loạn”, khó kiểm soát. Hơn nữa, sự sai khác giữa báo cáo thị trường của các bên cũng khiến khách hàng, nhà đầu tư một lần nữa đối mặt với việc không biết như thế nào là đúng, là sai.

Khó tránh khỏi việc cài cắm thông tin có lợi cho doanh nghiệp

Trên thực tế, hiện trạng trên đang dẫn đến nguy cơ rủi ro về đầu vào, đầu ra và lưu trữ thông tin đều có thể xảy ra khi thực hiện số hóa dữ liệu bất động sản trong bối cảnh chưa xác định rõ quyền hạn, trách nhiệm của doanh nghiệp trong việc thu thập, khai thác và công bố thông tin.

Đồng thời, do hiện chưa có hệ thống thông tin dữ liệu hoàn chỉnh, chính thống về thị trường bất động sản, rất khó để kiểm soát và ngăn chặn việc doanh nghiệp cố tình công bố thông tin sai lệch về thị trường để cạnh tranh không lành mạnh, thậm chí là gây ra hiện tượng “sốt đất ảo” nâng giá bất động sản lên cao gấp nhiều lần so với giá trị thật, theo VIRES.

Theo VIRES, rất khó tránh khỏi việc một số doanh nghiệp lợi dụng quyền được công bố thông tin để điều hướng dư luận, dẫn dắt sai lệch phục vụ lợi ích cá nhân. Điều này không những ảnh hưởng đến quyết định mua, bán của các chủ thể tham gia thị trường, mà còn làm méo mó ý nghĩa của số hóa dữ liệu về thị trường bất động sản.

Không chỉ có sự sai khác nhất định về mặt số liệu, thông tin thị trường trong các báo cáo nghiên cứu được công bố bởi nhóm doanh nghiệp tư nhân còn chứa các thông tin quảng cáo, định hướng người đọc đến các sản phẩm, dự án bất động sản của chính doanh nghiệp công bố, hoặc doanh nghiệp là đối tác, nhà tài trợ cho báo cáo nghiên cứu. Những thông tin này không được tách thành trang quảng cáo riêng mà được lồng ghép, “cài cắm” trong chính dữ liệu báo cáo.

Theo báo cáo của VIRES, chỉ trong tháng 3/2023, một trung tâm nghiên cứu thị trường của doanh nghiệp công bố đến 3 báo cáo nghiên cứu về phân khúc nhà ở trung và cao cấp tại Hà Nội năm 2023, thị trường khu Đông Hà Nội quý 1/2023; Xu hướng lựa chọn chung cư của các gia đình tại Hà Nội.

“Thông tin từ 3 báo cáo này đều truyền tải 2 thông điệp chủ yếu: một là, chung cư trung cấp và cao cấp tại Hà Nội có tiềm năng tăng giá, được săn đón bởi các tầng lớp trung lưu; hai là nguồn cung chung cư trung và cao cấp đang tập trung tại khu vực phía Đông Hà Nội, đồng thời đây cũng là khu vực có triển vọng tăng trưởng vượt trội trong tương lai”, theo VIRES.

Cần luật hóa cơ sở dữ liệu về thị trường bất động sản

Chuyên gia của VIRES đánh giá, các báo cáo về thị trường bất động sản được công bố bởi doanh nghiệp vừa cung cấp thông tin, vừa kinh doanh dịch vụ bất động sản thì khó có thể hoàn toàn khách quan, vô tư, thay vào đó thường khó tránh khỏi việc “cài cắm” những luận điểm, nhận định có lợi cho đối tác hoặc dự án có sự tham gia của họ vào trong báo cáo được công bố ra công chúng.

Chính sự xuất hiện của những thông tin, dữ liệu, hay những lời nhận xét “có cánh” và có phần chủ quan về những dự án bất động sản trong các báo cáo nghiên cứu khiến người tiếp cận phải đặt ra câu hỏi về tính khách quan, trung thực của những báo cáo này.

Theo VIRES, không ngoại trừ trường hợp doanh nghiệp lợi dụng báo cáo nghiên cứu để “thổi giá”, dẫn dắt thị trường theo cách muốn bán bất động sản ở khu vực nào thì nhận định khu vực đó giàu tiềm năng phát triển. Điều này không chỉ gây nhiễu loạn thông tin, mà còn ảnh hưởng đến quyết định mua hàng của khách hàng, nhà đầu tư, thậm chí có thể nói là đang góp phần “tạo sóng” đầu cơ bất động sản tại những khu vực chưa thực sự hoàn thiện về hạ tầng, đẩy giá thị trường của bất động sản tại đây lên quá cao so với giá trị thực.

VIRES kiến nghị cần luật hóa quy trình số hóa và xây dựng cơ sở dữ liệu về thị trường bất động sản để thiết lập hành lang pháp lý đủ mạnh để yêu cầu các chủ thể tham gia vào thị trường đều có trách nhiệm và phải thực hiện các nghĩa vụ để minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản.

Đối với các báo cáo do các doanh nghiệp công bố, cần luật hóa cơ chế phản biện độc lập của các chuyên gia có uy tín trong lĩnh vực bất động sản, có sự giám sát của cơ quan quản lý nhà nước, các tổ chức xã hội nghề nghiệp, tổ chức khoa học công nghệ độc lập.

Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được Quốc hội thông qua ngày 28/11/2023, có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2025 dành một chương để quy định về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản (Chương VIII). Tuy nhiên, quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của doanh nghiệp, tổ chức tự thu thập, nghiên cứu, lưu trữ và công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản chưa được làm rõ.

VIRES kiến nghị Chính phủ nên quy định cụ thể điều này khi soạn thảo và ban hành Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) theo hướng làm rõ việc doanh nghiệp có được phép công bố các báo cáo thông tin, đánh giá, nhận định về thị trường bất động sản ra công chúng hay không để có cơ chế quản lý thực trạng này, tránh việc các báo cáo tiếp tục “nở rộ” gây nhiễu loạn thông tin trên thị trường.