Cung - cầu lệch pha, gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng “ế”

Một trong những chương trình được kỳ vọng nhất trong năm nay, với mục tiêu vừa phục hồi thị trường bất động sản (BĐS) vừa thúc đẩy tăng trưởng tín dụng, chính là gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Lãnh đạo NHNN cho biết, sau khi Chính phủ ban hành Nghị quyết 33/NQ-CP năm 2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, NHNN đã chỉ đạo và hướng dẫn triển khai chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng cho chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư vay với mức lãi suất thấp hơn từ 1,5-2%/năm so với lãi suất cho vay bình quân của 4 NHTM nhà nước. Gói tín dụng này không sử dụng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước mà từ các TCTD huy động từ người dân. Lãi suất ưu đãi cũng từ nguồn tài chính của các ngân hàng tham gia.

Bên cạnh ban hành văn bản hướng dẫn cho các TCTD thực hiện, NHNN cũng có văn bản gửi UBND các tỉnh, thành phố để phối hợp và công bố những dự án thuộc diện được cho vay chương trình này theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng. Kết quả đến nay có 18/63 UBND tỉnh, thành phố đã gửi văn bản công bố danh mục dự án tham gia chương trình và công bố trên cổng thông tin điện tử 53 dự án với tổng nhu cầu vay là 27 nghìn tỷ đồng.

Đến nay, trên cơ sở danh mục dự án đủ điều kiện tham gia chương trình của các tỉnh, thành phố, BIDV và Agribank đã ký hợp đồng tín dụng tài trợ với tổng số tiền cam kết cấp tín dụng là 1.091 tỷ đồng cho 3 dự án ở 3 tỉnh thành, số tiền giải ngân là 105 tỷ đồng; đồng thời đã cam kết cấp tín dụng cho 2 dự án với số tiền cam kết là 605 tỷ đồng.

Mặc dù tích cực triển khai nhưng thực tế, kết quả giải ngân gói tín dụng này vẫn còn hạn chế. Nguyên nhân được Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng cho biết trước hết là do cả cầu lẫn cung còn hạn chế. Ở phía cung, nguồn cung về nhà ở xã hội còn ít. Theo tổng hợp của đơn vị chức năng NHNN và Bộ Xây dựng thì gần như những căn hộ giá dưới 25 triệu đồng/m2 rất ít. Về phía cầu, nguyên nhân chủ yếu là do thu nhập của công nhân thấp, nhất là sau đại dịch Covid-19 lại càng khó khăn hơn. Số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy 50% nhu cầu nhà ở không thể chuyển sang nhu cầu đi vay. Do đó, khi đưa ra quyết định mua nhà, người dân phải cân nhắc hết sức kỹ lưỡng. Ngoài ra, cũng có không ít người muốn mua nhà ở nhưng không đủ điều kiện đi vay.

Tổng giám đốc TPBank Nguyễn Hưng cũng thừa nhận giai đoạn trước, công nhân, người có thu nhập thấp đi vay thế chấp tiêu dùng nhiều nhưng sau Covid thì người dân gặp rất nhiều khó khăn, không có khả năng thanh toán dẫn tới lịch sử tín dụng xấu. Và đến thời điểm này, nếu có nhu cầu tiếp cận vốn thì lịch sử tín dụng lại là rào cản đối với họ.

Theo quy định của pháp luật, ngân hàng phải đảm bảo tính hoàn trả của các chủ đầu tư cũng như là người vay. “Gói 120 nghìn tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội là các ngân hàng tự nguyện tham gia với lãi suất rất ưu đãi khoảng trên 7%/năm. Nguồn vốn cho vay hoàn toàn là ngân hàng tự cân đối không có sự hỗ trợ nào từ Chính phủ hay NHNN. Cho nên, người vay cũng phải thông cảm rằng ngân hàng không thể cho vay với điều kiện dễ dãi. Bởi nếu sau này người vay không hoàn trả được thì gánh nặng của ngân hàng sẽ rất lớn”, ông Hưng bày tỏ.

Gỡ rào cản bằng cơ chế

Có thể thấy phía ngân hàng rất thiện chí cho vay, vốn đã sẵn sàng, nhưng gói tín dụng 120 nghìn tỷ vẫn tắc do nhiều vướng mắc liên quan đến điều kiện, thủ tục pháp lý, thẩm định dự án... Theo báo cáo của NHNN chi nhánh tỉnh, thành phố, qua rà soát các dự án thuộc danh mục, trong số 54 dự án được công bố có 5 dự án đã được phê duyệt cấp tín dụng; 30 dự án (55,5%) chưa có nhu cầu vay vốn; 11 dự án (20,4%) chưa đủ điều kiện cho vay, trong đó có 6 dự án còn gặp vướng mắc về pháp lý và 8 dự án (15%) đang được các NHTM thẩm định. Do đó, việc triển khai chương trình còn chưa được như dự kiến.

Hoàn thiện thủ tục pháp lý đã khó, trong khi biên lợi nhuận đầu tư các dự án nhà ở xã hội thấp khiến cho chủ đầu tư dự án cũng không mặn mà đối với phân khúc này. Lãnh đạo nhiều doanh nghiệp cho biết một dự án nhà ở xã hội kéo dài 4-5 năm, định mức lợi nhuận 10% cho toàn bộ dự án (tức lợi nhuận khoảng 2%/năm) là quá thấp, không thu hút được doanh nghiệp.

Theo chia sẻ của lãnh đạo Sở Xây dựng Hà Nội, trong đề án xây một triệu căn nhà ở xã hội, Thủ tướng cũng giao chỉ tiêu cho thành phố phát triển 56.200 căn. Để hoàn thành mục tiêu này, Sở Xây dựng cho rằng cần phải có nhiều giải pháp khuyến khích doanh nghiệp, nhất là cần nâng lợi nhuận cho chủ đầu tư xây nhà ở xã hội lên 15-20% thay vì mức cũ 10%.

Bên cạnh vấn đề lợi nhuận, để phát triển nhà ở xã hội, Sở Xây dựng Hà Nội kiến nghị vẫn giữ quy định doanh nghiệp làm nhà ở xã hội được dành 20% đất xây nhà thương mại, thay vì cắt đi như trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). “Đây là cơ chế ưu đãi quan trọng để thu hút nhiều chủ đầu tư tham gia, đồng thời cũng là cơ sở hạ giá bán sản phẩm, hỗ trợ trực tiếp cho người mua nhà”, lãnh đạo sở nhìn nhận.

Về vấn đề trên, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia cũng đề nghị, nên bỏ quy định về định mức lợi nhuận của doanh nghiệp, hoặc chuyển từ định hướng xây dựng nhà ở xã hội sang nhà ở giá rẻ, vốn không bị hạn chế định mức lợi nhuận và điều kiện mua nhà, để thúc đẩy phân khúc này.

Ở góc độ doanh nghiệp, bà Lê Thùy Linh - Phó Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư IMG đánh giá rằng, hiện lãi suất trung hạn khoảng 7%-9%/năm rất là tốt cho người dân và doanh nghiệp. Tuy nhiên, trước những khó khăn doanh nghiệp BĐS đang gặp phải, cần có chính sách tháo gỡ khác. “Đề nghị Bộ Tài chính điều chỉnh thuế thu nhập doanh nghiệp trong các công trình nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân bằng 10%. Đây là cách nhanh nhất và an toàn, hiệu quả cho các doanh nghiệp sử dụng vốn và người dân có được nhà ở xã hội, vì tất cả được hạch toán trong giá bán cuối cùng”, bà Linh kiến nghị.

Ngoài ra, giới chuyên môn đề xuất cần phải điều chỉnh các điều kiện được hưởng chính sách nhà ở xã hội hiện còn bất cập, như quy định về thu nhập không chịu thuế thu nhập cá nhân, chưa có nhà ở…

Từ những hạn chế nêu trên, Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng đề nghị các bộ, ngành, địa phương cần tập trung ưu tiên giải quyết vấn đề pháp lý liên quan đến thủ tục đầu tư, thủ tục đấu thầu, nhất là đối với các dự án nhà ở xã hội; đề nghị UBND các tỉnh, thành phố khẩn trương rà soát, xem xét, công bố danh mục dự án đủ điều kiện vay vốn chương trình và sớm tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc của dự án đã đủ điều kiện để NHTM có cơ sở xem xét, cho vay.