Bài 1: Quản lý tốt "kênh" tín dụng bất động sản

Trong thời gian vừa qua, nguồn tín dụng từ hệ thống ngân hàng góp phần thúc đẩy động lực tăng trưởng, đặc biệt khi các kênh vốn khác gặp nhiều khó khăn.

Ngành Ngân hàng phối hợp các bộ, nghành tháo gỡ khó khăn

Đến dự cuộc gặp mặt đầu xuân Quý Mão 2023 của Ngân hàng Nhà nước, Thủ tướng Phạm Minh Chính nhấn mạnh việc bảo đảm thanh khoản và lưu thông tiền tệ là nhiệm vụ hết sức quan trọng của ngành Ngân hàng trong năm nay.

Nhiệm vụ nữa là ngành Ngân hàng phối hợp với các bộ, ngành khác tập trung tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản (BÐS) cả về phía người bán và người mua nhà bằng hàng loạt giải pháp cụ thể như tín dụng, trái phiếu DN, nguồn cung BĐS, sửa các quy định của pháp luật...

Số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho biết, tính đến 31/12/2022, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS đạt xấp xỉ 800.000 tỷ đồng. Con số này tại thời điểm cuối năm 2021 là xấp xỉ 700.000 tỷ đồng. Trong đó, dư nợ tín dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở đạt 180.743 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 22,8% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản. Dư nợ tín dụng đối với các dự án văn phòng (cao ốc) cho thuê đạt 41.815 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 5,3%. Dư nợ tín dụng đối với các dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất đạt 40.149 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 5,1%.

Thông tin mới nhất do Bộ Xây dựng vừa công bố về nhà ở và thị trường BĐS quý 4 và cả năm 2022 cho thấy, hiện nay lượng tồn kho BĐS hầu như chỉ có ở phân khúc căn hộ, nhà ở cao cấp, BĐS du lịch, nghỉ dưỡng và đặc biệt là đối với các dự án ở vị trí có điều kiện hạ tầng không thuận lợi, thuộc về nhà đầu tư thứ cấp.

Kết thúc năm 2022, tổng lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ thành công là 150.268 giao dịch, nguồn cung bất động sản có 63.405 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai đưa vào giao dịch. Bộ Xây dựng đánh giá, khả năng hấp thụ của thị trường năm 2022 tốt hơn năm 2021.

Bộ Xây dựng cho rằng, trong năm 2022, số lượng BĐS, nhà ở trong các dự án mới đưa ra giao dịch (nguồn cung) hạn chế, chủ yếu các sản phẩm BĐS đưa vào giao dịch là hàng tồn kho của các dự án đã mở bán. Trong khi nhu cầu đầu tư, mua sử dụng của người dân vẫn cao; các phân khúc nhà ở chung cư, nhà riêng lẻ, đất nền hầu như không phát sinh lượng tồn kho và có tính thanh khoản tốt.

Trong thời gian vừa qua, nguồn tín dụng từ hệ thống ngân hàng góp phần thúc đẩy động lực tăng trưởng, đặc biệt khi các kênh vốn khác gặp nhiều khó khăn.

Ông Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đánh giá , dưới sự chỉ đạo của Chính phủ, NHNN quản lý khá tốt thị trường tín dụng, nhất là những quy định chặt chẽ đối với tín dụng BĐS. Khả năng nợ xấu của doanh nghiệp BĐS tác động tiêu cực lên thị trường tín dụng là khó xảy ra.

Khách hàng tham quan, tìm hiểu mua nhà

Nhìn nhận lại thị trường

Phân tích nguyên nhân xảy ra tình trạng bong bóng BĐS trong thời gian vừa qua là do có hiện tượng không phải mua nhà để ở mà mua nhà để tích luỹ, để đầu cơ, dẫn tới việc đẩy giá lên. Ông Nguyễn Quốc Hùng - Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng đã phát biểu vấn đề này tại hội thảo “Tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và triển vọng năm 2023".

Ông Nguyễn Quốc Hùng cho rằng, thời gian qua, các doanh nghiệp BĐS huy động vốn bằng trái phiếu có vấn đề. Khi đó, áp lực vốn tín dụng với ngân hàng rất lớn. Nếu như thị trường vốn cân bằng với thị trường tiền tệ thì các doanh nghiệp hoạt động bình thường. Tuy nhiên khi thị trường vốn có vấn đề, huy động khó khăn hơn sẽ dồn tất cả vào thị trường tiền tệ là không hợp lý. Vì bản chất thị trường tiền tệ là cho vay bổ sung vốn, cả vốn trung - dài hạn và vốn ngắn hạn.

Ông Hùng đặt vấn đề, bong bóng bất động sản xảy ra có phải do vốn tín dụng không? Theo ông Hùng, tốc độ tăng trưởng vốn tín dụng hằng năm bình quân có con số rất rõ, không có gì gọi là nóng. Tất cả các dự án đầy đủ pháp lý đều được cho vay, những dự án liên quan đến nhà ở tiêu dùng phục vụ người dân, kể cả tín chấp tiền lương, vẫn được ngân hàng cho vay, người dân có thể tiếp cận được. Việc người dân ở nơi này nơi kia không tiếp cận được vốn tín dụng là do tính pháp lý không đảm bảo khả năng trả nợ hoặc vượt khả năng tài chính của họ.

"Khi xảy ra bong bóng BĐS là do có hiện tượng không phải mua nhà để ở mà mua nhà để tích luỹ, để đầu cơ, dẫn tới việc đẩy giá lên. Có những người mua cả tòa nhà, mua nửa tòa nhà. Mua nhiều như vậy để đẩy giá lên và chỉ cần thị trường ách tắc, không bán được hàng, đóng băng thì tòan bộ những khoản nợ ấy nếu ngân hàng cho vay sẽ rủi ro rất lớn", ông Hùng chỉ rõ.

Do đó, ngân hàng đã đặt vấn đề lĩnh vực BĐS là lĩnh vực rủi ro. Khi cho vay phải xem xét rất thận trọng. Dự án phải đảm bảo tính pháp lý, đầy đủ pháp lý thì đảm bảo tiếp cận được vốn tín dụng. Người dân có nhu cầu tiếp cận vốn mua nhà ở thì gần như tất cả đều tiếp cận được để mua nhà.

Theo ông Hùng, với những dự án vừa tiếp cận vốn vừa vướng thủ tục pháp lý thì ngân hàng không khuyến khích. Vấn đề đặt ra là tỉ lệ cho vay ngắn hạn và cho vay trung dài hạn sẽ dần theo thông lệ quốc tế, đến tháng 10/2023 đưa về 30% phù hợp với thực tiễn, nếu không sẽ ảnh hưởng đến an toàn của hệ thống ngân hàng.

Ông Hùng cho rằng, các ngân hàng đều muốn cho doanh nghiệp vay, tuy nhiên ngân hàng đều quan tâm đến việc những dự án ấy có đầy đủ tính pháp lý hay chưa, đầu vào - đầu ra có hợp lý không. Các ngân hàng đặt ra vấn đề là giá sản phẩm bất động sản có hợp lý để đưa ra tính hiệu quả dự án hay không. Giá bán quá cao thì ít người mua, khó tiếp cận được vốn. Giá cao như vậy ngân hàng có dám cho vay khi không có dòng tiền không…

Bài 2: Cần tổng hòa các nguồn vốn, sản phẩm bất động sản phù hợp