Thanh lọc thị trường

Nhìn tổng thể, 2019 là năm khó khăn với các doanh nghiệp bất động sản khi lĩnh vực này dẫn đầu về tăng tỷ lệ doanh nghiệp đăng ký tạm ngừng hoạt động và giải thể. Cụ thể, báo cáo mới nhất của Cục Quản lý đăng ký kinh doanh (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho hay, trong năm qua, ngành kinh doanh bất động sản ghi nhận số lượng doanh nghiệp đăng ký tạm dừng hoạt động tăng đến 36,8% với 598 doanh nghiệp. Thêm một chú ý nữa, kinh doanh bất động sản cũng là lĩnh vực có tỷ lệ doanh nghiệp giải thể cao (686 doanh nghiệp), tăng 39,4% so với cùng kỳ năm trước đó. Đặc biệt, trong năm qua không có doanh nghiệp nào được thành lập trong nhóm bất động sản.

Thực tế này phần nào đã phản ánh doanh nghiệp hoạt động trong ngành bất động sản đang dễ bị tổn thương do quy mô còn khá nhỏ, nguồn vốn phát triển chủ yếu là vốn vay ngân hàng và huy động từ khách hàng, trong khi vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) rót vào ngành này trong năm qua cũng bị sụt giảm đến gần phân nửa so với 2018. Mặc dù năm 2019, lĩnh vực hoạt động kinh doanh bất động sản đứng thứ hai về vốn cam kết, đạt 3,88 tỷ USD, chiếm 10,2% tổng vốn FDI đầu tư đăng ký, trong khi năm 2018 lĩnh vực này có tổng vốn FDI cam kết tới 6,6 tỷ USD, chiếm 18,6% tổng vốn đầu tư đăng ký.

Nhiều chung cư cũ tại Hà Nội tọa lạc ở vị trí vàng cần cải tạo

Các chuyên gia nhìn nhận, đó là quy luật đào thải của thị trường - doanh nghiệp yếu kém sẽ phải giải thể đồng nghĩa là tin vui với các nhà đầu tư. Bởi lẽ, thời gian qua lĩnh vực bất động sản tồn tại quá nhiều bất cập đến từ hàng trăm doanh nghiệp không đủ tiêu chuẩn hoạt động đã gia nhập gây náo loạn thị trường. Đơn cử với cú lừa có tổng số tiền lên đến 2.500 tỷ đồng của Tập đoàn địa ốc Alibaba khiến hơn 7.000 nhà đầu tư đất nền lao đao. Chưa kể nhiều doanh nghiệp đã bất chấp pháp luật, bán dự án ma, lách luật huy động vốn… như giọt nước tràn ly khiến chính quyền phải ra tay kiểm soát, thanh tra, đẩy thị trường vào thế ảm đạm.

Bên cạnh sự thay đổi liên tục của khung khổ chính sách, các quy định, quy trình phức tạp làm giảm tính hấp dẫn của môi trường kinh doanh. Hệ thống văn bản pháp quy về bất động sản hiện còn phức tạp và chồng chéo làm cản trở vai trò điều tiết thị trường. Trong khi doanh nghiệp khó huy động vốn trên thị trường chứng khoán, giá đất tăng, khâu giải phóng mặt bằng gặp khó… tích tụ, dồn nén khiến các nhà đầu tư lo ngại. Sự sụt giảm nguồn cung các dự án mới ra thị trường, nguồn cung sản phẩm nhà ở thời gian qua, dẫn đến hiện tượng một số doanh nghiệp gặp khó, thậm chí phá sản. Về dài hạn, đây là thời điểm để thị trường tự đào thải, sàng lọc mạnh.

Từ góc độ đơn vị nghiên cứu, bà Đỗ Thu Hằng - Phó Giám đốc Dịch vụ Tư vấn và Nghiên cứu Hà Nội cho rằng, năm 2019, với nguồn cung 37.700 căn hộ mới mở bán tại thị trường Hà Nội, tăng 1% theo năm (tăng so với 2018) thì số lượng căn bán đã đạt 39.300 căn, tăng 26% theo năm, cho thấy nguồn cầu còn rất lớn.

Khan hiếm nguồn cung trong bối cảnh nhu cầu nhà ở tại Hà Nội, TP. HCM còn cao là nguyên nhân chính làm tăng giá căn hộ chung cư song sự suy giảm nguồn cung không phải do không còn dư địa phát triển mà do tạm ngừng phát triển chờ thanh tra, rà soát... chủ yếu tập trung ở phân khúc nhà giá rẻ, bình dân. Nghịch lý duy nhất của thị trường bất động sản 2020 là dù nhu cầu mua vẫn ở mức cao mà không thể đẩy mạnh đầu tư phát triển, ông Nguyễn Văn Đính - Tổng Thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhấn mạnh.

Tập trung hoàn thiện chính sách

Với tình hình này, số lượng sản phẩm nhà ở mới đưa ra thị trường 2020 sẽ tiếp tục giảm sút. Thêm nữa, giá đất giai đoạn 2020 – 2025 có xu hướng tăng mạnh. Vì vậy, nếu không có chính sách, cơ chế, đặc biệt là tài chính khuyến khích phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại thì nguồn cung phân khúc này sẽ tiếp tục hạn chế.

Không chỉ các dự án phát triển nhà ở mới gặp khó trong thủ tục hành chính, đến cả dự án cải tạo chung cư cũ cũng xảy ra nhiều bất cập dù đã có cơ chế, chủ trương. Nhận thức rõ mức độ phức tạp của vấn đề, sắp tới Bộ Xây dựng sẽ cùng với các thành phố như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh nghiên cứu, đề xuất cơ chế chính sách đặc thù cũng như giải pháp gỡ vướng cụ thể hơn. Trong năm 2020, Bộ Xây dựng sẽ kiến nghị Chính phủ sửa các nghị định liên quan nhằm xử lý rốt ráo các vướng mắc nảy sinh, ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Nhà ở và Thị trường bất động sản cho biết.

Nhằm gỡ vướng mắc cho công tác cải tạo chung cư cũ, một tổ chuyên gia đã được thành lập theo Quyết định 7020/QĐ-UBND ngày 9/12/2019 của UBND thành phố Hà Nội bao gồm các nhà quản lý hành chính nhà nước để nghiên cứu, hoàn thiện Đề án về cải tạo, xây dựng mới các nhà chung cư cũ trên địa bàn thành phố. Thêm nữa, thành phố còn kêu gọi được gần 26 nhà đầu tư lập quy hoạch 1/500 cải tạo chung cư cũ trên cơ sở chủ động phối hợp chặt chẽ với UBND các quận, phường có liên quan tổ chức khảo sát, điều tra xã hội học bổ sung làm cơ sở đề xuất ý tưởng quy hoạch theo 2 phương án. Trong đó, phương án 1, theo đúng tầng cao và chỉ tiêu dân số theo quy hoạch, quy chế cao tầng được phê duyệt. Phương án 2 điều chỉnh chiều cao, chỉ tiêu để đảm bảo cân đối tài chính dự án.

Tuy nhiên, không thể tiếp tục điều chỉnh quy hoạch cục bộ như thời gian vừa qua, mà nên cải tạo lại cả khu. Nếu làm được sẽ có thêm hạ tầng giao thông, cây xanh, văn hóa, giáo dục… song như vậy sẽ vi phạm quy hoạch. Để đảm bảo hài hòa lợi ích của nhà nước, người dân và doanh nghiệp, Hà Nội cần sự vào cuộc mạnh mẽ của Bộ Xây dựng, Chính phủ, Quốc hội, đại diện UBND thành phố Hà Nội nhấn mạnh.

Với nỗ lực đẩy nhanh tiến độ cải tạo chung cư cũ hiện nay, nhiều chuyên gia khuyến nghị nên chăng có thể dành một phần quỹ đất từ nguồn các cơ quan, xí nghiệp, nhà máy… đã có chủ trương di dời ra ngoại thành để xây dựng tập trung nhà ở tái định cư dành cho dân ở trước mà không phải tạm cư. Được như vậy, người dân sẽ yên tâm hơn, có thể định cư lâu dài, không sợ dự án chậm tiến độ do chủ đầu tư.

Tốc độ đô thị hóa trong năm 2019 mới đạt 39,2% nhưng so với chiến lược phát triển thì lại rất thấp (phải đạt 40 – 45% trong giai đoạn đến năm 2020) trong khi công tác triển khai và lập quy hoạch chi tiết 1/500, thiết kế đô thị còn rất chậm, mỗi năm chỉ vài phần trăm. Quy hoạch Hà Nội nói riêng và các đô thị nói chung mới chỉ tập trung đầu tư cho các đô thị mới, đồng nghĩa công tác chỉnh trang đô thị lại bị sao nhãng. Thực tế này, đặt ra với Bộ Xây dựng phải sớm có giải pháp đảm bảo kinh phí, nhân lực, lập kế hoạch chi tiết thời hạn hoàn thành liên quan đến quy hoạch chi tiết, cấp phép dự án…

Đây thực sự là những vấn đề được người dân, doanh nghiệp, nhà quản lý và dư luận đặc biệt quan tâm, để cảnh quan đô thị ngày càng khang trang, thông thoáng mà vẫn tiện ích.