“Giải cứu” cho thị trường

Theo đó, mới đây cơ quan chức năng ở địa phương đã cho phép dự án Đà Nẵng Times Square, nằm trên địa bàn quận Sơn Trà được chuyển mục đích sử dụng đất để chuyển đổi từ condotel sang chung cư. Cụ thể, UBND Đà Nẵng ban hành 2 quyết định (số 944/QĐ-UBND và số 947/QĐ-UBND), cho phép Công ty cổ phần Kim Long Nam chuyển mục đích sử dụng đất thương mại dịch vụ đối với 4 lô đất CT3, CT7, CT1 và CT2 với tổng diện tích hơn 3.900m2 sang đất ở tại đô thị để chuyển đổi tháp khách sạn CT3 và CT7 (30 tầng) và tháp khách sạn CT1 và CT2 (50 tầng) thuộc dự án Đà Nẵng Times Square (góc đường Phạm Văn Đồng - Võ Nguyên Giáp) thành chung cư với tổng cộng 1.849 căn hộ chung cư có tổng diện tích sàn là 99.600m2.

Trước đó, UBND thành phố cũng đã ban hành Thông báo số 09/TB-UBND truyền đạt ý kiến kết luận của lãnh đạo UBND thành phố thống nhất theo đề xuất của Sở Xây dựng, liên quan đến việc chuyển đổi công năng dự án Tổ hợp Vincom Riverview Complex (cũng nằm trên địa bàn quận Sơn Trà), từ condotel chuyển sang chung cư. Dự án này đi vào hoạt động từ năm 2018 với 864 căn hộ khách sạn, sau đó chủ đầu tư kiến nghị thành phố cho phép chuyển đổi công năng từ condotel sang chung cư.

Tương tự như các dự án nói trên, Đà Nẵng cũng đã có những tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai các dự án

condotel khác. Trong đó, có thể kể đến việc điều chỉnh quy hoạch theo hướng chuyển một phần số lượng condotel tại dự án Khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire (nằm trên địa bàn quận Ngũ Hành Sơn), do Công ty cổ phần Đầu tư phát triển và xây dựng Thành Đô làm chủ đầu tư thành chung cư.

Trên thực tế, nhiều dự án condotel ở trên địa bàn thành phố đang gặp khó khăn do các thủ tục pháp lý, đặc biệt là việc thị trường bất động sản nghỉ dưỡng “đóng băng” như trong thời gian qua. Trước tình hình đó, một số chủ đầu tư dự án đã đề nghị UBND thành phố cho phép chuyển đổi công năng từ condotel sang chung cư nhằm bảo đảm quyền lợi cho người mua căn hộ, cũng đồng thời tháo gỡ khó khăn cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, việc xin chuyển đổi này có thành “làn sóng” hay không? Khi trên địa bàn thành phố hiện có nhiều dự án condotel đang trong tình trạng “ngắc ngoải”.

Dự án Đà Nẵng Times Square đã được chuyển đổi từ condotel sang chung cư

Áp lực lên hạ tầng đô thị

Cùng với Khánh Hòa, Đà Nẵng với những lợi thế của mình đã trở thành một trong những địa phương phát triển loại hình căn hộ condotel khá sớm ở khu vực miền Trung. Sau một thời gian dài đầy khó khăn, gần đây cơ quan chức năng ở địa phương đã bật đèn xanh, cho phép chuyển đổi các dự án condotel sang chung cư. Tuy nhiên, như đã nói ở trên việc chuyển đổi này cũng đang để lại những lo lắng. Bởi, việc chuyển từ căn hộ du lịch sang chung cư, sẽ tạo ra những áp lực, nhất là về hạ tầng giao thông, môi trường cũng như các thiết chế phụ trợ đi kèm khác. Nếu “làn sóng” chuyển đổi condotel sang chung cư ồ ạt, có thể còn vỡ quy hoạch chung đã được phê duyệt. Theo nhiều chuyên gia, việc chuyển đổi condotel sang chung cư tùy thuộc vào quy hoạch của các địa phương và cũng là một cách thức tháo gỡ khó khăn cho phân khúc này.

Theo thống kê của CBRE, hiện trên địa bàn Đà Nẵng có 10 dự án đang được triển khai theo hình thức condotel với khoảng 8.400 căn hộ đã và đang được xây dựng. Trong đó, riêng dự án Cocobay đã chiếm hơn 23% với khoảng 2.100 căn. Nếu cho phép dự án này tiếp tục chuyển đổi chung cư thì khu vực này sẽ phải xây dựng đáp ứng đủ điều kiện về trường học, bệnh viện, bãi đỗ xe… cho một số lượng lớn dân cư. Hay tại dự án Đà Nẵng Times Square đã được chuyển đổi thành chung cư cũng để lại rất nhiều lo lắng. Bởi, dự án này nằm trên vị trí có thể nói là đắc địa nhất nhì của thành phố, khi nằm ngay lô góc của đường Phạm Văn Đồng - Võ Nguyên Giáp, ngay sát công viên Biển Đông. Khu vực này chủ yếu là các khách sạn, khu du lịch. Khi dự án được chuyển đổi thành chung cư, chắc chắn sẽ có một lượng lớn dân cư sinh sống trong khu vực. Bên cạnh, những áp lực lên cơ sở hạ tầng, với sự xuất hiện của các căn hộ chung cư có thể còn tác động xấu đến cảnh quan đô thị, môi trường… ở một trong những nơi đang được coi là bộ mặt của Đà Nẵng.

Theo KTS. Đỗ Viết Chiến, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Cục trưởng Cục Phát triển đô thị (Bộ Xây dựng), việc chuyển condotel thành nhà ở chung cư đồng nghĩa với việc chuyển từ mục đích công cộng sang mục đích cá nhân, sở hữu cá nhân. Từ việc chỉ được thuê đất sang việc cấp sổ đỏ vĩnh viễn. Một khi đã hình thành dân cư thì phải có hạ tầng xã hội đi kèm. Trong khi, ban đầu quy hoạch dự án condotel thì yếu tố này rất hạn chế. Bởi vậy, điều quan trọng đầu tiên khi chuyển đổi là phải giải được bài toán về hạ tầng xã hội, giải quyết các nhu cầu về y tế, văn hóa, giáo dục, thể thao, môi trường…

Bên cạnh đó, việc thiết kế cho condotel khác với căn hộ chung cư thông thường. Dẫn đến những bất cập, ví dụ như phải tốn kém thêm chi phí thay đổi sửa chữa, cải tạo nội thất hoặc bất tiện khi sử dụng. Chưa hết, việc chuyển đổi chức năng trên giấy tờ pháp lý, song người mua (chủ sở hữu căn hộ), không sử dụng như nhà ở chung cư, mà vẫn kinh doanh vận hành giống một căn hộ condotel thì sẽ xử lý thế nào? Cơ sở pháp lý nào để xử lý những trường hợp này.