Nhưng theo nhận định của chuyên gia, quy định vẫn còn một số bất cập cần được thay đổi, nhất là đối với vấn đề tính toán hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng nhằm tăng hiệu quả sử dụng đất, tăng nguồn cung và giúp kéo giảm giá thành nhà ở xã hội. Quy định của Luật Nhà ở quy định về loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội đã nêu rõ, trường hợp nhà ở xã hội là nhà chung cư thì căn hộ phải được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích mỗi căn hộ tối thiểu là 25 m2 sàn, tối đa là 70 m2 sàn; bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Chủ đầu tư dự án được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thẩm quyền ban hành. Đây là quy định đúng và đã được thực tiễn kiểm nghiệm nên cần được kế thừa và bổ sung vào Dự thảo; được coi là sẽ tác động tích cực và thúc đẩy thực hiện mục tiêu phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội.

Thị trường bất động sản hiện nay vừa thiếu nguồn cung sản phẩm nhà ở, vừa “lệch pha” về các phân khúc

Bàn về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh chia sẻ: “Với quy định dự án nhà ở xã hội được điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng sẽ tác động làm tăng hiệu quả sử dụng đất. Bởi lẽ, với cùng một diện tích đất thì dự án nhà ở xã hội sẽ tạo được nguồn cung căn hộ cao hơn khoảng 1,5 lần nguồn cung căn hộ của dự án nhà ở thương mại trên thị trường và giúp kéo giảm giá thành nhà ở xã hội do chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng để tạo lập quỹ đất thực hiện dự án được phân bổ ít hơn cho từng căn hộ nhà ở xã hội, cũng như số lượng căn hộ nhà ở xã hội của dự án nhiều hơn”.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Xây dựng Lê Thành cho rằng, quy định này sẽ khuyến khích các doanh nghiệp thực hiện thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất để đưa các quỹ đất này tham gia thực hiện mục tiêu của Chính phủ. Bởi lẽ, nếu không cho phép dự án nhà ở xã hội được điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng lên tối đa 1,5 lần thì các doanh nghiệp sẽ lựa chọn sử dụng các quỹ đất mà mình đang có, phù hợp với quy hoạch để thực hiện dự án bất động sản, nhà ở thương mại để kinh doanh thay vì làm nhà ở xã hội.

Thực tế, thị trường bất động sản hiện nay vừa thiếu nguồn cung sản phẩm nhà ở, vừa “lệch pha” về các phân khúc khi rất thiếu nhà ở thương mại giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội, nên quy định được đưa ra trong Dự thảo sẽ có tác động tích cực góp phần điều chỉnh cơ cấu sản phẩm nhà ở và kéo giảm giá nhà trên thị trường bất động sản.

Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp xây dựng, bất động sản khác nêu quan điểm, nếu Nhà nước muốn kêu gọi nhiều hơn nữa các doanh nghiệp tham gia, đồng hành cùng với chương trình mục tiêu, an sinh xã hội của Chính phủ trong việc xây dựng nhà ở xã hội cho người có thu nhập trung bình, thấp, người có công, cán bộ viên chức, công nhân, học sinh sinh viên… thì cơ chế, chính sách cần thu hút, ưu đãi, uyển chuyển hơn nữa. Đơn cử như bố trí quỹ đất nhà ở xã hội đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, nhưng phải có diện tích đất ở có giá trị tương đương với giá trị của quỹ đất nhà ở xã hội, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và có vị trí trong cùng đô thị…

Song khi áp dụng vào thực tế rất khó để chủ dự án triển khai vì không thể kiếm ở đâu ra quỹ đất xây dự án nhà ở xã hội ở vị trí cùng đô thị, giá trị tương đương. Chính vì vậy, các doanh nghiệp vẫn mong muốn cơ quan chức năng cần tính toán, xem xét kỹ để tận dụng được nguồn lực từ các doanh nghiệp cho chương trình phát triển nhà ở xã hội hiệu quả hơn trong thời gian tới.