Điểm mới của Luật Đất đai sửa đổi là tạo điều kiện cho các doanh nghiệp có cơ hội được “sửa sai”.

Vẫn còn nhiều dự án chờ được tháo gỡ

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thời gian qua, nỗ lực tháo gỡ khó khăn của Chính phủ, các Bộ, ngành đã đạt được một số kết quả đáng ghi nhận, thị trường bất động sản đã có sự chuyển biến tích cực theo thời gian.

So với giai đoạn trước đây, với nguồn cung và lượng giao dịch phân khúc bất động sản nhà ở năm 2023 chỉ bằng lần lượt 32%; 17% năm 2018 - năm chưa xảy ra đại dịch Covid-19. Nhưng thanh khoản trên thị trường đang dần được cải thiện với tổng giao dịch qua các quý đạt lần lượt 2.700; 3.700; 5.778 và 5.710 sản phẩm.

Ông Trần Văn Bình - Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, quá trình phục hồi kéo dài hơn dự kiến do những điểm nghẽn về pháp lý và nguồn vốn chưa được khơi thông. Thị trường bất động sản buộc phải tiếp tục duy trì “trạng thái chờ”.

Đặc biệt là chờ tháo gỡ vướng mắc pháp lý chiếm tới 70% vướng mắc của doanh nghiệp bất động sản, yếu tố quyết định sự hình thành và phát triển của dự án bất động sản, vấn đề then chốt cần phải giải quyết để tạo ra sức bật giúp thị trường bất động sản hồi phục, nhất là vướng mắc về chính sách đất đai.

Theo TS Trần Du Lịch - thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, bất động sản là một trong những lĩnh vực cần tập trung tháo gỡ vướng mắc để sớm phục hồi, vì đây là lĩnh vực có tác động tới nhiều lĩnh vực khác của nền kinh tế. Thị trường bất động sản đóng góp trực tiếp khoảng 10% GDP và đóng góp gián tiếp thêm khoảng 2%-3% vào tăng trưởng kinh tế. Vì vậy cần sớm có giải pháp mạnh mẽ hơn để tháo gỡ khó khăn và cần tập trung ở cả cung và cầu làm sao để thị trường bất động sản phục hồi mạnh trong năm 2024.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, trong năm 2023, đã có khoảng 500 dự án được tháo gỡ vướng mắc, triển khai trở lại, góp phần tăng cường niềm tin cho thị trường. Tuy nhiên, vẫn còn hàng trăm dự án chờ đợi Luật Đất đai sửa đổi có cơ chế mới để được tháo gỡ, tái khởi động trở lại; cơ quan quản lý địa phương cũng chờ đợi quy định mới để phê duyệt dự án mới.

Mở ra giai đoạn mới cho thị trường

Theo VARS, Luật Đất đai sửa đổi vừa được thông qua với nhiều nội dung mới, có tính đột phá sẽ tạo dựng hành lang pháp lý hoàn thiện và đầy đủ hơn để giải quyết thủ tục pháp lý cho các dự án đang dang dở, thúc đẩy phê duyệt dự án mới, bổ sung nguồn cung mới vào thị trường, tạo nền tảng cho thị trường bất động sản phục hồi và phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững.

Một số thay đổi lớn trong Luật Đất đai mới nhất vừa được Quốc hội thông qua tập trung vào các vấn đề trọng tâm cho phát triển thị trường bất động sản như thuê đất; quy định về bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất; đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; nguyên tắc xác định giá đất, bảng giá đất, giá đất cụ thể; các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất…

Ông Trần Văn Bình cho biết, hiện nay, đô thị hóa đang ngày một phát triển, nhu cầu ở thực ngày càng tăng cao, chiếm tới 80% trong khi nhu cầu đầu tư dài hạn chỉ chiếm 15% và đầu cơ là 5%. Do đó, việc Quốc hội thông qua Luật Đất đai sửa đổi sớm sẽ tạo điều kiện cho phát triển, mở ra giai đoạn phát triển mới của thị trường bất động sản.

Một điểm đáng chú ý là Luật đất đai sửa đổi lần này bổ sung quy định về xây nhà lưu trú cho công nhân khu công nghiệp sẽ được miễn, giảm tiền thuê đất (ghi nhận tại điểm b, khoản 1, Điều 158).

"Quy định này là sự bổ sung hợp lý nhằm khuyến khích doanh nghiệp xây dựng nhà lưu trú, nhà ở xã hội đảm bảo chỗ ở cho người lao động, đáp ứng về nhu cầu ở thực của người dân ngày một tăng cao. Mặt khác, theo tôi đánh giá, thời gian tới, nếu giải quyết được đầy đủ nhu cầu ở thực sẽ hỗ trợ tối đa việc thanh khoản trên thị trường bất động sản", ông Trần Văn Bình chia sẻ.

Theo đó, qua năm 2024 thị trường vẫn sẽ gặp phải nhiều khó khăn và thách thức. Tuy nhiên, cũng sẽ có nhiều cơ hội cùng với nhiều điểm nghẽn được tháo gỡ. Tình hình quy hoạch, đầu tư công sẽ tác động mạnh mẽ tới thị trường bất động sản khi liên tục các địa phương được phê duyệt, công bố quy hoạch.

Năm 2024, tần suất ra mắt các nguồn cung mới sẽ đều đặn và dày hơn so với năm 2023. Bên cạnh các chủ đầu tư lớn, sẽ có thêm nguồn cung từ các chủ đầu tư mới chào sân. Cuối quý I, đầu quý II/2024 sẽ xuất hiện sự “khởi phát” của nguồn cung ra thị trường.

Trong đó, Bình Dương sẽ trở thành điểm sáng của khu vực phía Nam với khoảng 10.000 sản phẩm mới lần đầu tiên ra mắt. TP.Hồ Chí Minh sẽ có khoảng 5.000 sản phẩm mới, chưa kể các sản phẩm tồn kho.

Nếu các thủ tục pháp lý được hoàn thiện đúng tiến độ, dự án không bị tạm dừng do chủ đầu tư gặp khó khăn về tài chính, dự kiến thị trường Hà Nội sẽ đón nhận khoảng 15.000 căn hộ và sản phẩm thấp tầng.

Một số địa phương, khu vực đẩy mạnh phát triển về hạ tầng, đặc biệt là hạ tầng giao thông như Tây Nam Bộ, Đông Nam Bộ... sẽ có cơ hội đạt được kỳ vọng lớn về nguồn cung bất động sản trong thời gian sắp tới.

"Thị trường bất động sản vẫn sẽ có cơ hội vực dậy trong năm 2024, tuy nhiên, những tín hiệu về sự phục hồi hoàn toàn sẽ được thể hiện rõ nhất trong năm 2025, khi các dự án Luật chính thức đi vào thực tiễn", ông Trần Văn Bình cho biết thêm.