Theo số liệu của KPMG Việt Nam, trong năm 2022, tổng giá trị các thương vụ mua bán và sáp nhập (M&A) trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam đạt gần 1 tỷ USD. Mặc dù giá trị thương vụ chỉ đứng sau lĩnh vực hàng tiêu dùng, song con số này cho thấy sự giảm tốc rõ rệt của hoạt động M&A trong bất động sản, vì lâu nay lĩnh vực này luôn thu hút vốn lớn và dẫn đầu trong hoạt động M&A.

Tắc nghẽn chỉ mang tính cục bộ

Các chuyên gia cho rằng sự giảm tốc của hoạt động mua bán sáp nhập các thương vụ bất động sản chỉ là tạm thời do thị trường đang gặp thách thức ngắn hạn. Trong đó, thách thức chủ yếu do vướng mắc pháp lý gây tắc nghẽn cục bộ, khiến nhiều dự án khó triển khai.

Bên cạnh đó, cơn khát vốn của các công ty bất động sản trong năm 2023 tới đây cũng sẽ thúc đẩy nhiều thương vụ đi đến một điểm cân bằng giá chung cho cả bên bán và bên mua.

Các chuyên gia dự báo hoạt động M&A các dự án bất động sản sẽ tăng trở lại

Một trong những thương vụ tiêu biểu trong lĩnh vực bất động sản là CTCP Phát triển và Thương mại Bình Dương (TDC) chuyển nhượng dự án Nhà ở thương mại Ngân Hà (Uni Galaxy) cho Gamuda Land của Malaysia. Thương vụ trị giá 53,8 triệu USD.

Lý giải về việc thực hiện thương vụ trong bối cảnh thị trường khó khăn, bà Khanh Nguyễn, Giám đốc Khối Phát triển kinh doanh, Công ty Gamuda Land cho biết, tập đoàn này vào Việt Nam từ năm 2010, đúng giai đoạn khó khăn của thị trường bất động sản Việt Nam. Trong khó khăn, Gamuda Land nhìn thấy tiềm năng của thị trường ở những phân khúc không quá cạnh tranh. Vì vậy với giai đoạn khó khăn hiện nay, doanh nghiệp nhận định đây là một giai đoạn điều chỉnh tiếp theo của thị trường.

“Chúng tôi đang mong đợi sự điều chỉnh về hành lang pháp lý vào năm 2023 để thị trường phát triển bền vững hơn”, bà Khanh Nguyễn nói thêm.

Một thương vụ khác có quy mô lớn hơn là Novaland nhận 250 triệu USD từ nhóm quỹ đầu tư do Warburg Pincus dẫn đầu. Thương vụ này đã góp phần giải quyết bài toán vốn cho Novaland để triển khai các dự án bất động sản.

Chuyên gia của KPMG phân tích, ngay trong bối cảnh nguồn vốn khan hiếm, dự án bất động sản vẫn có thể huy động vốn lớn từ nhà đầu tư nước ngoài nếu đã hoàn thiện về thủ tục pháp lý. Vì vậy, các công ty chuẩn bị thu hút đầu tư phải lưu ý đến việc chia sẻ thông tin minh bạch, rõ ràng và các kế hoạch hay cách thức ưu tiên. Tất cả đều phải rất minh bạch để tạo sự tin tưởng cho nhà đầu tư.

Ông Seck Yee Chung, Công ty Luật Baker & McKenzie chia sẻ, bất động sản là ngành nóng và đang có một số vụ án điều tra đối với một số công ty, nên trong ngắn hạn lĩnh vực này sẽ tạm “ngủ đông” ở một số phân khúc. Cụ thể, đó là đất nền, nhà ở thương mại phân khúc trung cấp và cao cấp. Trong khi đó, nhà ở xã hội, bất động sản công nghiệp, kho bãi hay logistics vẫn có cơ hội phát triển.

Ông Trương An Dương, Tổng giám đốc Khối bất động sản nhà ở, Công ty Frasers Property Vietnam cũng chia sẻ về sự chuyển hướng của doanh nghiệp này ở thị trường Việt Nam. Vị này cho biết, trong 2 - 3 năm vừa qua việc tìm kiếm dự án nhà ở mới là đặc biệt khó khăn, vì vậy doanh nghiệp này quyết định chuyển sang khai thác bất động sản khu công nghiệp.

Yếu tố thúc đẩy việc chuyển hướng là các nước đang chuyển dịch chuỗi sản xuất sang Việt Nam, thêm vào đó Việt Nam cũng có thị trường rộng lớn để phát triển các sản phẩm hàng tiêu dùng, hứa hẹn các dự án sản xuất công nghiệp tiếp tục gia tăng và cần có mặt bằng để đặt nhà máy.

“Chúng tôi tin tưởng các dự án bất động sản thương mại đã hoạt động sẽ gia tăng thời gian tới. Bất động sản khu công nghiệp sẽ là phân khúc xuất hiện nhiều giao dịch trong năm 2023. Riêng bất động sản nhà ở, nhà đầu tư sẽ phải chờ hành lang pháp lý, thay đổi Luật đất đai thời gian tới thì Việt Nam sẽ khai phá được nhiều dự án hơn”, ông Dương dự báo.

Giải toả cơn “khát vốn”

Một yếu tố khác thúc đẩy các thương vụ M&A trong bất động sản là sức chịu đựng của nhiều doanh nghiệp trong năm 2023 được dự báo sẽ “tới ngưỡng”, khiến họ phải chấp nhận cơ cấu lại danh mục, bán bớt dự án, hoặc tìm nguồn tiền từ đối tác khác để xoay vòng vốn.

Trong năm 2023 kinh tế vĩ mô được dự báo còn tiếp tục khó khăn, với nhiều biến số trên thị trường rất khó đoán định, như lạm phát thế giới khó hạ nhiệt, xung đột leo thang, nguy cơ suy thoái toàn cầu hiện hữu,... Kéo theo đó, chính sách điều hành vĩ mô của Việt Nam cũng sẽ tiếp tục thận trọng, ưu tiên kiềm chế lạm phát và tiếp tục kiểm soát chặt chẽ tín dụng trong các lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro như bất động sản.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Công ty Cushman & Wakefield Việt Nam cho hay, các chủ đầu tư dự án thường dựa vào hai nguồn chính là tín dụng ngân hàng và phát hành trái phiếu. Nếu mọi thứ bình ổn thì không vấn đề, nhưng trong bối cảnh tín dụng buộc phải thận trọng, thị trường trái phiếu cũng còn nhiều khó khăn, các chủ đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính mà không ra được hàng thì rất áp lực.

Do “đói vốn” nên một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản đã và đang phải thu hẹp quy mô đầu tư, kinh doanh, như dừng, hoãn các dự án đang triển khai; dừng các dự án triển khai mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng kế hoạch IPO… Trong bối cảnh vốn tín dụng, vốn trái phiếu, phát hành thêm cổ phiếu, hay huy động từ khách hàng… đều khó khăn, các doanh nghiệp này buộc phải bán bớt tài sản, dự án hoặc sản phẩm với chiết khấu cao, tạo cơ hội cho khách hàng mua với giá rẻ.

Cùng với đó, doanh nghiệp cũng buộc phải tính tới phương án tái cơ cấu danh mục đầu tư, xây dựng lại kế hoạch tài chính phù hợp. Vì vậy, phương án M&A bằng cách hợp tác với đối tác nước ngoài hoặc trong nước là hướng đi khả thi trong năm 2023 khi ngưỡng chịu đựng của nhiều doanh nghiệp bất động sản nhiều khả năng sẽ tới hạn.