Môi giới bất động sản vẫn là ngành nghề gần như không có rào cản khi gia nhập hay rút lui.

Cách đây 30 năm, Luật Đất đai năm 1993 ra đời cho phép việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dễ dàng hơn. Thị trường bất động sản chính thức được hình thành. Từ đó đến nay, cùng với quá trình phát triển kinh tế, thị trường bất động sản ngày càng chứng tỏ vai trò to lớn và quan trọng với nền kinh tế, nhận được sự quan tâm đặc biệt của người dân, nhà đầu tư cũng như các nhà hoạch định chính sách.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), đóng vai trò quan trọng trong ngành bất động sản là lực lượng môi giới với vị trí trung gian kết nối thực hiện hàng trăm ngàn giao dịch mỗi năm với giá trị hàng nghìn tỷ đồng, mang lại hiệu quả kinh tế tối ưu cho tài sản bất động sản và lợi nhuận cho mỗi cá nhân, doanh nghiệp.

Nhưng trong thực tế hiện nay, số lượng môi giới bất động sản tại Việt Nam theo đúng nghĩa còn rất hạn chế, phần nhiều vẫn là những người làm trung gian mua bán, chuyển nhượng bất động sản theo kiểu “cò đất”.

Dù có các quy định xử phạt, môi giới bất động sản vẫn là ngành nghề gần như không có rào cản khi gia nhập hay rút lui, mọi người, mọi chủ thể, mọi cá nhân đều dễ dàng tham gia.

"Thông thường, đến thời điểm sốt nóng, lao động từ các ngành nghề khác gia nhập vào làm môi giới bất động sản với tốc độ tăng trưởng rất nhanh, từ xe ôm, người bán nước tới công chức nhà nước,... đều có thể tham gia kết nối thực hiện giao dịch. Các cá nhân này không được đào tạo, không có kiến thức hành nghề, hoạt động mang tính tự phát, không chịu sự quản lý chuyên nghiệp của bất kỳ cơ quan nào", theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam.

Vì vậy, không sai khi gọi những đối tượng này là “cò", bởi những cá nhân này chỉ tiếp nhận, truyền tải thông tin một cách thụ động từ nguồn phát đến khách hàng mà không có sự phân tích, kiểm định, đánh giá về các vấn đề như pháp lý, thậm chí còn lấp liếm thông tin với hy vọng nhận tiền hoa hồng nhanh nhất.

Họ chỉ quan tâm làm sao để giao dịch thành công và nhận được khoản phí hoa hồng bằng 2-4% giá trị giao dịch. Thái độ này không những gây rủi ro cho người mua còn gián tiếp làm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, khiến niềm tin của nhà đầu tư ngày càng sụt giảm.

Bên cạnh đó còn tồn tại việc "thổi" thông tin, tranh thủ sự khan hiếm nguồn hàng nhằm mục đích “làm giá”, thậm chí còn “lướt cọc” hoặc bán chênh với khách để trục lợi, kiếm lời. Những hành vi này vô hình chung khiến cho thị trường bị lũng đoạn, gây nguy cơ gây ra các đợt “sốt ảo” hay “bong bóng” bất động sản.

Tuy nhiên, quá trình giao dịch, rủi ro không chỉ ở hai bên mua, bán mà còn xảy ra ở lực lượng trung gian môi giới, đặc biệt rủi ro về việc bị cắt cầu. Nhiều khách hàng muốn “luồn cò" để tránh mất tiền môi giới. Nếu lộ thông tin vị trí căn nhà, hay hình ảnh căn nhà, khách sẽ tìm kiếm địa chỉ rồi gặp chủ nhà đàm phán trực tiếp.

Hay chủ và khách gặp gỡ, sau đó tự cắt cầu để giao dịch với nhau do không muốn mất phí môi giới. Hoặc có trường hợp chủ nhà nhận tiền cọc của khách nhưng không bán nhà, cũng không chịu trả tiền cọc cho khách làm ảnh hưởng đến người môi giới.

Với nhiều môi giới có năng lực thông qua quá trình học tập, họ “mất công, mất sức" tìm hiểu và tư vấn cho khách hàng, khách hàng nghe xong tư vấn nhưng lại đi ký hợp đồng với “môi giới” sẵn sàng “cắt máu", cướp khách, bất chấp để hoàn thành giao dịch.

Để thoát nhãn “cò đất”, theo TS. Nguyễn Văn Đính, môi giới bất động sản cần tham gia các khóa đào tạo để học tập, tích lũy kinh nghiệm và đặc biệt là thông qua kỳ thi chứng chỉ môi giới.

Ngoài đạo đức hành nghề cơ bản và khả năng trình bày, thuyết phục khách hàng,... người môi giới cần biết làm nghề, có kỹ năng về tư vấn, định giá, biết đọc bản vẽ thiết kế, lên phương án dòng tiền, hiểu rõ quy định của pháp luật... Có như vậy mới đảm bảo quá trình tư vấn cho khách hàng vừa hiệu quả, vừa đảm bảo tính an toàn cho khách.

Hiện nay, tại một số quốc gia có thị trường bất động sản phát triển như Mỹ, Úc... 1 căn nhà chỉ 1 môi giới bán thì ở Việt Nam 1 căn nhà có vô số môi giới bán. Các quốc gia này đồng thời cũng có những quy định ràng buộc rõ ràng về vai trò, trách nhiệm của Môi giới bất động sản.

Còn tại Việt Nam, với các quy định của pháp luật hiện hành, không cần có môi giới thì giao dịch vẫn có thể hoàn thành. Hai bên bán và mua có thể tự thỏa thuận, tự ký kết và hoàn thành giao dịch.

Trong quá trình sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, có rất nhiều kiến nghị đã được đưa ra theo hướng ràng buộc về vai trò, trách nhiệm của môi giới bất động sản để bảo vệ quyền lợi cho nhà đầu tư hoặc người mua nhà khi tham gia giao dịch; nâng cao trách nhiệm đồng thời cùng cần nâng cao vai trò, địa vị pháp lý của đội ngũ này.

Vậy nên chăng, có cần quy định các cơ chế để khuyến khích, tạo điều kiện cho các nhà môi giới tham gia sâu hơn vào các giao dịch bất động sản? Thậm chí là ràng buộc giao dịch bất động sản phải có sự tham gia môi giới bất động sản để khuyến khích môi giới học tập, nâng cao tay nghề, góp phần phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững?

Đồng thời, để thị trường bất động sản phát triển thực sự lành mạnh, bền vững, Chính phủ cần có cơ chế quản lý chặt chẽ hơn, nghiên cứu, xây dựng kênh thông tin, dữ liệu chính thống về bất động sản.