Tính pháp lý của dự án là điều kiện tiên quyết

So với kinh doanh nhà ở có sẵn, mua bán nhà hình thành trong tương lai có nhiều ưu điểm đối với cả bên mua và bên bán. Đây cũng là xu hướng phù hợp với nhu cầu của người dân. Đối với chủ đầu tư, lợi ích của việc huy động thêm nguồn vốn để triển khai dự án ngoài vốn vay, đối với người mua nhà sẽ giảm bớt được áp lực tài chính, thông qua việc được quyền thanh toán tiền mua nhà nhiều lần theo tiến độ thực hiện dự án, giá rẻ hơn so với giá căn hộ sau khi đã hoàn chỉnh.

Tuy nhiên, với tài sản hình thành trong tương lai cũng sẽ có nhiều bất cập và tính rủi ro nếu người mua không tìm hiểu rõ về uy tín của chủ đầu tư, tính pháp lý của dự án cũng như không nắm rõ Luật Kinh doanh bất động sản.

Theo quy định tại khoản 1, Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, nhà ở hình thành trong tương lai chỉ có thể trở thành đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở khi thoả mãn điều kiện: “Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó”.

Ngoài ra, đối với một hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng nói chung phải đảm bảo các nội dung cơ bản được quy định tại Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Đây là những điều khoản bắt buộc phải có trong hợp đồng như thông tin bên bán và bên mua, thông tin về đối tượng mua bán, giá mua bán, thanh toán và bàn giao nhà, bảo hành, giải quyết tranh chấp…

Để đảm bảo quyền lợi của khách hàng mua nhà, pháp luật đã quy định bảo lãnh của ngân hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai. Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có quy định: “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.

Làm thế nào để biết dự án đã được ngân hàng bảo lãnh?

Qua các vụ việc chủ đầu tư mất năng lực tài chính, ngân hàng từ chối bảo lãnh cho khách hàng mua nhà do khách hàng không có Thư cam kết phát hành bảo lãnh hoặc Thư cam kết đã hết thời hạn bảo lãnh, hoặc các nguyên nhân do chính những rắc rối trong hợp đồng…, để bảo vệ mình, việc đầu tiên là khách hàng phải trang bị kiến thức để không rơi vào "bẫy" của chủ đầu tư.

Theo Luật sư Hà Huy Phong - Công ty Luật Inteco, mua nhà, trước hết người dân phải tự trang bị kiến thức để bảo vệ chính mình. "Đó là quy tắc bất biến trong hoạt động thương mại, mua bán hàng hóa. Mua nhà ở thì nên kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý của nhà ở, của dự án. Người mua cần yêu cầu Chủ đầu tư xuất trình và chứng minh đầy đủ cơ sở pháp lý của việc bán nhà, hồ sơ pháp lý của nhà ở trước khi ký kết hợp đồng" - ông Phong nói.

Tuy nhiên, vị Luật sư này cũng thừa nhận, thực hiện việc này không dễ.

Nguyên nhân là bởi Chủ đầu tư luôn tìm cách né tránh, và sự bất bình đẳng trong quan hệ giữa người mua và người bán còn rất rõ, mà người mua luôn là bên yếu thế. Bên cạnh đó, người mua nhà cũng chưa có sự hiểu biết đầy đủ về mua nhà ở hình thành trong tương lai và thủ tục bảo lãnh mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật nên dễ dàng bị chủ đầu tư “qua mặt”, cung cấp thông tin một chiều theo hướng có lợi cho chủ đầu tư.

Trình tự chi tiết thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai được quy định tại Khoản 3, Điều 1, Thông tư 13/2017/TT-NHNN ngày 29/09/2017 sửa đổi, bổ sung Điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN ngày 25/06/2015. Trước tiên, ngân hàng sẽ phải ký với chủ đầu tư một văn bản chấp thuận bảo lãnh cho dự án. Sau đó, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi cho ngân hàng hợp đồng mua, thuê mua nhà ở của khách hàng trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký. Căn cứ theo hợp đồng, ngân hàng sẽ phát hành cam kết bảo lãnh dưới hình thức thư bảo lãnh cho từng khách hàng.

Tuy nhiên, trên thực tế, rất ít chủ đầu tư thực hiện điều này, mà bằng nhiều cách, họ sẽ cố tình né đi để không phải trả bảo lãnh khoảng 2% mỗi năm cho ngân hàng, nhiều trường hợp chủ đầu tư đề nghị ngân hàng bảo lãnh cho dự án của mình, nhưng cũng không được ngân hàng chấp thuận hoặc hợp đồng bảo lãnh không được đáp ứng đầy đủ.

Để lách quy định này, nhiều chủ đầu tư khi mở bán dự án nhà ở hình thành trong tương lai chỉ đưa công văn hồi đáp của ngân hàng về việc đồng ý về mặt nguyên tắc sẽ cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư trên cơ sở chủ đầu tư đáp ứng đầy đủ các điều kiện của pháp luật để tạo niềm tin cho khách hàng. Có trường hợp, chủ đầu tư áp dụng hình thức “chiết khấu giá bán khi nộp tiền mặt” để người mua thanh toán bằng tiền mặt hoặc thanh toán vượt tiến độ trực tiếp cho chủ đầu tư, dẫn đến những rủi ro lớn cho người mua nếu không tỉnh táo. Với những trường hợp không kiểm soát được thông tin như vậy, cũng có cả trường hợp chủ đầu tư cố tình bán trùng một căn hộ cho nhiều người dẫn đến người mua nhà là bên bị thiệt hại lớn.

Trong khi hành lang pháp lý hiện chưa có đủ những chế tài phù hợp và hữu hiệu để bảo vệ người tiêu dùng thì người mua phải tự bảo vệ mình. Thị trường bất động sản hiện rất sôi động, lượng cung hàng hóa dồi dào hơn nên người tiêu dùng có quyền, cơ hội lựa chọn sản phẩm tốt của những dự án tốt và chủ đầu tư uy tín.

Tốt hơn hết, trước khi quyết định đặt bút ký hợp đồng mua bán nhà dự án, nhà ở hình thành trong tương lai, người mua nên tìm đến sự tư vấn pháp luật của các chuyên gia pháp lý hoặc luật sư uy tín. Bởi khi chủ đầu tư mất năng lực tài chính, cả khách hàng và ngân hàng đều là người chịu thiệt hại.