Các nút thắt pháp lý khiến nguồn cung mới tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh giảm lần lượt 89% tại TP. Hồ Chí Minh và 91% Hà Nội so với năm trước.

Nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án cũ

Theo Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI), 6 tháng đầu năm 2023, thị trường bất động sản Việt Nam đang tồn tại những thách thức lớn, từ những tác động bất lợi của tình hình kinh tế, chính trị, tài chính toàn cầu và trong nước, đến việc pháp lý bất động sản vẫn còn bị thắt chặt, chưa có biện pháp cụ thể để tháo gỡ vướng mắc pháp lý. Niềm tin thị trường vẫn chưa phục hồi mạnh khiến các bên tham gia thị trường đều gặp khó khăn.

Xét về nguồn cung bất động sản, thực tế nửa đầu năm 2023, nguồn cung căn hộ mới vẫn đang tiếp tục đà suy giảm. Các nút thắt pháp lý khiến nguồn cung mới tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh giảm lần lượt 89% tại TP. Hồ Chí Minh và 91% Hà Nội so với năm trước. Tại Hà Nội chỉ đạt khoảng 500 sản phẩm, giảm 91% theo năm, chủ yếu đến từ các dự án nhỏ lẻ nhằm thăm dò thị trường. TP. Hồ Chí Minh đạt khoảng 1.800 sản phẩm, giảm 89% theo năm.

Tiến sĩ Phạm Anh Khôi - Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - bất động sản Dat Xanh Services (DXS – FERI) cho biết, số lượng dự án mới được mở bán cũng giảm sâu. Nguồn cung hiện hữu chủ yếu đến từ các dự án đã triển khai nhiều năm trước, chiếm đến khoảng 90% tổng nguồn cung sơ cấp tại các vùng trọng điểm.

Nửa đầu năm, tổng nguồn cung sơ cấp tại các vùng trọng điểm của cả nước đạt khoảng 38.000 sản phẩm. Tại Hà Nội và các vùng lân cận không có nhiều dự án ra được hàng, giỏ hàng sơ cấp tại miền Bắc, giỏ hàng sơ cấp tại miền Bắc chủ yếu là giỏ hàng tồn của các dự án cũ như Vinhomes Ocean Park (Vinhomes).

Theo ông Phạm Anh Khôi, loại hình căn hộ chiếm ưu thế thị trường Hà Nội, đa số từ các dự án nhỏ lẻ, các dự án đã giao nhà hiện hữu từ rổ hàng chủ đầu tư như Rose Town (Xuân Mai), The Matrix One (MIK)... Thị trường có dấu hiệu phục hồi nhẹ; một số dự án giao dịch khá tốt như Capital Elite, Moonlight 1, Grand Sunlake,…

Loại hình thấp tầng chủ yếu tập trung ở các đại dự án tại Hưng Yên được mở bán năm trước như Vinhomes Ocean Park 2, Vinhomes Ocean Park 3. Trong 6 tháng 2023, nhìn chung toàn thị trường giao dịch chậm. Cuối quý II có một số điểm sáng khi có giao dịch trở lại tại các dự án như HUD Sơn Tây, HUD Melinh Central, Reu De Charme (214 Nguyễn Xiển)…

Tại TP. Hồ Chí Minh, giỏ hàng sơ cấp phần lớn đến từ loại hình sản phẩm căn hộ khu Đông Tp.HCM, giảm 70% so với cùng kỳ năm ngoái, chủ yếu là giai đoạn tiếp theo của các dự án cũ như Vinhomes Grand Park (Vinhomes), Lumiere Boulevard (Masterise Homes), The 9 Stellars (Sơn Kim Land),…

Còn tại Bình Dương, nguồn cung căn hộ chủ yếu là giai đoạn tiếp theo của các dự án cũ tại Dĩ An, Thuận An, Thủ Dầu Một như Bcons City (Bcons), Lavita Thuận An (Hưng Thịnh), HT Pearl (Nhà HT - Pearl), The Maison (C-Holding),…

Khu vực miền Tây đang hạn chế nguồn cung loại hình căn hộ thương mại, tuy nhiên, dự kiến sẽ có nguồn cung căn hộ thương mại tại khu vực này từ cuối năm 2023.

3 kịch bản dự báo cho thị trường bất động sản cuối năm

Câu hỏi được rất nhiều nhà đầu tư hiện nay quan tâm là thị trường bất động sản đã ở đáy hay chưa? Nếu thị trường đã chạm đáy, thì đó là lúc thị trường sắp chuyển đổi trạng thái để phục hồi.

Liên quan đến nội dung này, DXS-FERI có 3 kịch bản dự báo cho thị trường 6 tháng cuối năm 2023, tuy nhiên DXS-FERI đã loại trừ ngay từ đầu kịch bản lý tưởng vì không khả thi. Thị trường chỉ còn trông đợi vào sự chuyển biến từ kịch bản thách thức dịch chuyển dần lên kịch bản kỳ vọng, và kết quả rõ ràng hơn dự kiến sẽ được nhìn thấy vào nửa đầu năm 2024.

Với kịch bản lý tưởng, thị trường bất động sản 2023 sẽ chứng kiến nguồn cung tăng, lãi suất giảm mạnh về mức dưới 10 – 12%, giá bán tăng nhẹ, tỷ lệ hấp thụ tăng khá từ 40 – 50%.

Ở kịch bản kỳ vọng, nguồn cung tăng nhẹ, lãi suất giảm nhẹ về quanh mức 11 – 13%, giá bán đi ngang, trong khi tỉ lệ hấp thu tăng 20 – 30%.

Cuối cùng, ở kịch bản thách thức, nguồn cung sẽ tiếp tục giảm thêm từ 20 – 30%, lãi suất tiếp tục giữ ở mức cao >14%, giá bán giảm từ 10 – 20%.

DXS – FERI dự báo thị trường chuyển biến thể hiện sự giao thoa của kịch bản kỳ vọng và kịch bản thách thức, khi kịch bản lý tưởng được dự báo không xảy ra trong nửa cuối năm 2023.

Xét về nguồn cung tương lai, tại TP. Hồ Chí Minh và Bình Dương, nguồn cung tương lai đến từ các dự án như dự án NTMK (Phát Đạt), Green Tower (TBS), Picity Sky Park (Pi Group), Elysian (Gamuda Land), Bcons Polaris (Bcons), The Privia (Khang Điền),…

Tại TP.Hồ Chí Minh và Bình Dương, chung cư tiếp tục là phân khúc dẫn dắt thị trường và là cơ hội lớn nhất cho các đơn vị môi giới có giao dịch và tạo doanh thu. Tại Long An, phân khúc đất nền với xu hướng giá đi ngang hoặc tăng nhẹ ở một số dự án có cơ sở hạ tầng và pháp lý tốt.

Nguồn cung tương lai tại Hà Nội đến từ các dự án như Capital Elite (Thủ đô II), Epic Tower (EcoLand), Imperia River View (MIK), Masteri West Heights (Masteri Homes), Viha Complex (Thống Nhất và Xuân Lộc Thọ)...

Tiến sĩ Phạm Anh Khôi dự báo, tại Hà Nội chung cư tiếp tục là phân khúc dẫn dắt thị trường và là cơ hội lớn nhất cho các đơn vị môi giới để có giao dịch và tạo doanh thu. Phân khúc đất nền dự báo từ quý 3 đến cuối năm sẽ bắt đầu ấm hơn, giao dịch trở lại với xu hướng giá ổn định hoặc tăng nhẹ so với hiện tại. Phân khúc shophouse, biệt thự sẽ tiếp tục gặp khó, giao dịch chậm do giá trị cao.

Tại các tỉnh thành khác ở miền Bắc, phân khúc chung cư tiếp tục giao dịch chậm. Dự báo đến quý III và IV, phân khúc đất nền sẽ có giao dịch trở lại, với xu hướng giá đi ngang hoặc tăng nhẹ ở một số dự án có cơ sở hạ tầng và pháp lý tốt, cũng như vị trí gần các KCN mới được đầu tư.

Theo ông Khôi, phân khúc nghỉ dưỡng sẽ iếp tục gặp nhiều khó khăn, phụ thuộc vào năng lực triển khai dự án của chủ đầu tư, tình hình khách du lịch và vấn đề pháp lý dự án. Phân khúc bất động sản công nghiệp vẫn là phân khúc có tiềm năng và giao dịch ổn định.