Thị trường tiềm năng nhưng chậm phát triển

Hiện các tổ chức kinh tế trong nước (hợp tác xã, doanh nghiệp) sử dụng khoảng 669.113 ha, chiếm 5,70% diện tích đất sản xuất nông nghiệp; các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng 5.992 ha, chiếm 0,05% diện tích. Riêng hộ gia đình cá nhân với 18,8 triệu lao động nông nghiệp chiếm 34,5% tổng số lao động, sử dụng 90% diện tích đất sản xuất nông nghiệp, tuy nhiên sản xuất thuần nông, quy mô nhỏ, phân tán là phổ biến (bình quân 0,6766 ha/hộ nông thôn; 1,2577 ha/hộ nông nghiệp) gây cản trở phát triển nông sản hàng hóa tập trung, quy mô lớn.

Những con số trên cho thấy, các tổ chức kinh tế trong nước và các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có nhu cầu, khả năng đầu tư vào sản xuất nông nghiệp theo hướng sản xuất hàng hóa quy mô lớn, tập trung, hiện đại lại thiếu đất sản xuất.

Quản lý đất nông nghiệp còn nhiều bất cập.

Nguyên nhân của những bất cập trong việc thực hiện tích tụ, tập trung đất đai là từ điểm xuất phát của kinh tế nước ta là sản xuất nông nghiệp thuần nông, tự cung tự cấp. Việc thực hiện giao đất nông nghiệp bình quân theo nhân khẩu nông thôn dù đã được từng bước khắc phục qua “dồn điển, đổi thửa”, xây dựng “cánh đồng mẫu lớn”, nhưng đến nay tình trạng phân tán, manh mún vẫn là phổ biến.

Ông Bồng chỉ ra, thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp là thị trường tiềm năng (với trên 10 triệu ha đất sản xuất nông nghiệp, 90% diện tích đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), nhưng chậm phát triển, chưa đáp ứng nhu cầu cung cấp đất nông nghiệp cho các chủ thể sử dụng đất nông nghiệp.

Nguyên nhân là do những quy định của Luật Đất đai về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp trong một số trường hợp (chuyển nhượng, cho thuê) còn chặt chẽ; hình thức cho thuê quyền sử dụng đất chưa phổ biến; thiếu quy định cho phép các chủ thể (doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân) không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng có nhu cầu, năng lực đầu tư vào nông nghiệp được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất nông nghiệp.

Quản lý đất nông nghiệp còn dựa vào quản lý cây trồng, vật nuôi cụ thể trên đất, không dựa theo đặc tính chất lượng từng loại đất, làm cho người sản xuất khó điều chỉnh sản xuất theo tín hiệu thị trường. Các thủ tục hành chính liên quan đến việc thực hiện “chuyển quyền sử dụng đất” chưa thực sự thông thoáng. Giá đất nông nghiệp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng thường thấp hơn so với giá đất thị trường dẫn đến hộ gia đình nông dân không muốn chuyển nhượng, cho thuê mặc dù họ sản xuất không hiệu quả, thậm chí có nơi còn để hoang.

Cần hành lang pháp lý đột phá

Chính bởi vậy, góp ý vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) mà Bộ Tài nguyên và Môi trường đang lấy ý kiến hoàn thiện trước khi trình Chính phủ, ông Bồng nhận định: Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã có nhiều quy định mới có ý nghĩa quan trọng thúc đẩy tích tụ, tập trung đất đai nông nghiệp trong thời kỳ mới với nhiều điểm đột phá.

Đó là bổ sung quy định thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài đối với đất rừng sản xuất giao cho cộng đồng dân cư, đơn vị vũ trang, ban quản lý rừng và một số trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đã nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp trong hạn mức sử dụng của hộ gia đình, cá nhân; Mở rộng hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất lên không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân.

Dự thảo cũng mở rộng đối tượng được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất nông nghiệp cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp; Bổ sung quy định về các hình thức tập trung, tích tụ đất đai cho sản xuất nông nghiệp, cơ chế góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại quyền sử dụng đất đối với các dự án tập trung đất nông nghiệp.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng đưa ra những góp ý để hoàn thiện thêm dự thảo Luật sửa đổi. Tập đoàn Vingroup đề xuất bổ sung vào Điều 79 (nguyên tắc bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi) quy định cho phép chủ đầu tư thực hiện dự án thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất được chủ động thỏa thuận/nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất/tài sản trên đất của người sử dụng đất trong phạm vi dự án bị thu hồi đất để giúp chủ đầu tư có thể chủ động thực hiện việc bồi thường giải phóng mặt bằng để đẩy nhanh tiến độ (quy định này khác với quy định tại Điều 179 Luật Đất đai khi quyền chủ động thuộc về chủ đầu tư chứ không phải thuộc người sử dụng đất). Đồng thời, có quy định về việc xử lý chi phí mà nhà đầu tư đã bỏ ra theo hướng cho phép được khấu trừ chi phí thực tế đã bỏ ra với người sử dụng đất vào tiền sử dụng đất/tiền thuê đất mà chủ đầu tư dự án phải nộp.

PGS-TS. Nguyễn Quang Tuyến - Đại học Luật Hà Nội góp ý sửa đổi nội dung khoản 1 Điều 131 của Dự thảo Luật theo quan điểm của Nghị quyết số 18-NQ/TW, trong đó cần xây dựng cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh độc lập với ủy ban nhân dân cấp tỉnh để quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn giá đất để xác định giá đất cụ thể.

Ông cũng đề nghị hội đồng thẩm định giá đất gồm người đứng đầu cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh làm chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất, thay vì như Dự thảo Luật quy định “chủ tịch hội đồng thẩm định là chủ tịch UBND cấp tỉnh” có thể dẫn đến hiện tượng “vừa đá bóng, vừa thổi còi”, vừa quyết định giá đất vừa quyết định giá thẩm định...