Thị trường bất động sản vẫn tồn tại nhiều điểm nghẽn.

Vẫn tồn tại nhiều điểm nghẽn

Mặc dù thời gian tới khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực giúp tháo gỡ nhiều nút thắt cho thị trường bất động sản, nhưng thời gian này, tại nhiều địa phương, giao dịch bất động sản vẫn khá trầm lắng.

Phát biểu tại Hội thảo "Tháo gỡ điểm nghẽn, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển" diễn ra ngày 5/7/2024, ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho biết, thị trường bất động sản vẫn tồn tại nhiều điểm nghẽn. Trong đó, lớn nhất hiện nay là các cơ chế chính sách chưa đồng bộ dẫn đến thực trạng cung không đủ cầu. Các dự án không được phê duyệt, trong khi nhu cầu về nhà ở rất lớn. Hệ quả làm cho giá nhà tăng cao, nhà giá rẻ khan hiếm, khiến cho người có thu nhập thấp khó chạm tới giấc mơ an cư.

Đề cập đến điểm nghẽn là các thủ tục pháp lý phức tạp, kéo dài, theo ông Điệp, hiện để làm một dự án bất động sản, việc hoàn thiện các thủ tục có thể kéo dài 3 năm, 5 năm, thậm chí có những dự án đến 15 năm.

"Ách tắc pháp lý là rào cản rất lớn kìm hãm đà tăng của bất động sản", ông Điệp nói.

Đề cập đến việc lựa chọn nhà đầu tư, ThS. Phạm Thanh Tuấn - Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản cho biết, theo quy định của pháp luật hiện hành, việc lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại được thực hiện theo một trong ba phương thức: (i) đấu giá quyền sử dụng đất, (ii) đấu thầu, (iii) chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư.

Théo đó, vấn đề phức tạp nảy sinh với các dự án lựa chọn nhà đầu tư theo phương thức chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư. Bởi theo quy định tại Điều 127 Luật Đất đai 2024 thì quy định nhà đầu tư phải có toàn bộ hoặc một phần “đất ở” mới được chấp thuận nhà đầu tư, không thông qua đấu giá, đấu thầu.

Như vậy, theo ThS. Phạm Thanh Tuấn, với các doanh nghiệp có quyền sử dụng đất nhưng không có "đất ở" thì không được chấp thuận là nhà đầu tư cho dù dự án phù hợp với các loại quy hoạch đô thị, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, chương trình kế hoạch phát triển nhà ở...

"Cách tiếp cận hiện hành này vô hình trung tạo ra các rào cản cho doanh nghiệp khi thực hiện dự án nhà ở thương mại trong suốt thời gian qua", ông Tuấn cho biết.

Tính đến đầu năm 2022, theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, rất nhiều địa phương bị ách tắc, trong đó Hà Nội có 102 dự án, TP. Hồ Chí Minh là 150 dự án, Bình Dương 40 dự án…

Thực tế nêu trên dẫn đến sẽ khó có dự án nhà ở thương mại do các doanh nghiệp thực hiện đáp ứng được yêu cầu về diện tích “đất ở” được nhận chuyển nhượng và quy hoạch chi tiết dự án thường lớn hơn rất nhiều so với diện tích đất ở hộ gia đình, cá nhân hiện có.

Liên quan đến dự án nhà ở xã hội - loại hình bất động sản đang được khuyến khích phát triển, ông Đỗ Viết Chiến - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, các doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội thực hiện các dự án vẫn còn nhiều khó khăn, vướng mắc trong tiếp cận đất đai như quy hoạch bố trí quỹ đất, công khai dự án, thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng, lựa chọn nhà đầu tư, phê duyệt giá bán nhà.

Cần các cơ chế chính sách đồng bộ

Để tháo gỡ những khó khăn đó, ông Chiến kiến nghị các bộ, ngành, địa phương cần thực hiện đầy đủ chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính về việc phát triển nhà ở xã hội trong đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội vào năm 2030; tiếp tục rà soát, bám sát thực tế để giải quyết khó khăn cho nhà đầu tư.

Đặc biệt, ông Chiến cho rằng, cần sớm hình thành quỹ đầu tư nhà ở xã hội với mục tiêu cuối cùng là giải bài toán mất cân đối cung cầu để sớm bình ổn thị trường và tiếp tục phát triển loại hình nhà ở này.

Trên phạm vi rộng hơn, theo ông Nguyễn Thế Điệp, để thị trường bất động sản phát triển cần các cơ chế chính sách đồng bộ và tạo nguồn lực, lợi ích cho doanh nghiệp, người dân. Dẫn chứng như nhà thương mại, mặc dù giá cao nhưng nếu như tạo được động lực, phân khúc này phát triển tốt. Vậy nên, việc tháo gỡ các cơ chế chính sách là quan trọng hàng đầu, bên cạnh đó phải tạo được nguồn lực cho thị trường bất động sản phát triển.

Trong bối cảnh đô thị hóa cao điểm như hiện nay, để thị trường bất động sản phát triển, các bộ, ngành và các địa phương phải tập trung giải quyết, tháo gỡ ngay những điểm nghẽn đang còn tồn tại.

"Cơ chế, chính sách phải làm thanh khoản tất cả các khâu, chẳng hạn thủ tục pháp lý phải thanh khoản nhanh, để bàn giao chủ cho đầu tư hoặc các thủ tục pháp lý để cấp sổ đỏ. Công tác định giá, đấu giá cũng cần thanh khoản để hạ thấp giá thành và nguồn cung hàng hóa dồi dào hơn tạo được sự cân đối cung cầu", ông Nguyễn Thế Điệp chia sẻ.

Ngoài ra, ông Điệp cho rằng phải có quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất vào mục đích xây nhà ở xã hội một cách rõ ràng và mang tính pháp lệnh, không nên đưa ra quy định chung chung. Chỉ tiêu pháp lệnh buộc các chính quyền địa phương phải thi hành và phải dành 20% quỹ đất cho nhà xã hội, đây là một yếu tố quan trọng. Bên cạnh đó, phải dành những khu đất có đầy đủ những điều kiện hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật tốt để dành cho nhà xã hội, bảo đảm an sinh cho người dân.