Từ năm 2005, Hà Nội bắt đầu cải tạo các khu chung cư cũ. Tuy nhiên, đến nay mới chỉ có 19 dự án hoàn thành, chiếm khoảng 1% tổng số nhà chung cư cũ được cải tạo. Sở dĩ việc cải tạo các khu chung cư, tập thể cũ chậm là do trước đây chúng ta chưa có các chính sách cụ thể để tạo ra sự hài hòa về lợi ích giữa các bên, gồm chính quyền, người dân và doanh nghiệp (làm chủ đầu tư).

Song từ nay, khi ba luật là Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở đã có hiệu lực (từ ngày 1/8), kèm theo đó là hàng loạt văn bản dưới Luật như các Nghị định, Thông tư quan trọng về đất đai, nhà ở cũng có hiệu lực, đặc biệt là Nghị định 98/2024/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Các văn bản quy định được kỳ vọng sẽ giúp cân bằng hài hoà lợi ích giữa người dân, doanh nghiệp, và Nhà nước.

Chuyên gia nhận định, Luật Nhà ở năm 2023 đã sửa đổi, bổ sung nhiều nội dung quan trọng, được đánh giá là phù hợp với điều kiện thực tế, đồng thời tháo gỡ khó khăn, bất cập, tạo đột phá cho công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư, nhà tập thể cũ trong thời gian tới đây. Một trong những quy định mới trong Luật Nhà ở 2023 được cho là có tính đột phá khi đưa ra phương án gom những nhà chung cư cũ thấp tầng vào một vị trí để cải tạo, xây dựng một toà nhà mới cao tầng, đủ cho dân cư của nhiều toà chung cư cũ. Trên cơ sở đó vừa có thể tăng được diện tích cây xanh, không gian tiện ích cho người dân, lại giúp làm đẹp cảnh quan đô thị. Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn Cầu (GP.Invest), những quy định trên khá hợp lý, tạo thông thoáng cho nhà đầu tư tham gia cải tạo chung cư cũ. Cơ chế bồi thường cho chủ sở hữu chung cư cũ trong luật và nghị định mới đã hợp lý, người dân thấy yên tâm.

Gỡ nút thắt cải tạo chung cư cũ

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho biết, cơ chế đền bù, hỗ trợ cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ hiện đã công bằng hơn giữa chủ sở hữu chung cư cũ và chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Cơ chế tạm cư trong cải tạo chung cư cũ cũng được đồng bộ trong cả hai Luật Đất đai và Luật Nhà ở đã tạo thuận lợi cho việc phá dỡ, xây dựng lại các toà nhà.

Theo quy định mới thì cơ chế bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đặc biệt tái định cư tại chỗ trong cải tạo chung cư cũ tại các đô thị là bình đẳng giữa các chủ sở hữu nhà chung cư. Đơn cử trong bồi thường, tái định cư, Nghị định 98 quy định, chủ căn hộ chung cư cũ ở tầng 1, tầng 2 có hệ số bồi thường, hỗ trợ cao hơn, từ tầng 3 trở lên thì mức bồi thường, hỗ trợ giống nhau. Tuy nhiên, các địa phương khi cải tạo chung cư cũ vẫn cần xét tới yếu tố đặc thù của từng trường hợp cụ thể.

Theo ông Lê Hoàng Châu quy định về cải tạo chung cư cũ vừa được ban hành đã tạo những cơ chế hấp dẫn, thu hút nhà đầu tư hơn trước nhiều. Đơn cử, chủ đầu tư dự án nhà ở chung cư cũ được hưởng lợi nhuận từ 10-15%, thay vì cố định 10% như trước đây. Doanh nghiệp được chọn làm chủ đầu tư dự án cải tạo chung cư cũ, được đề xuất điều chỉnh dự án như tăng thêm số tầng dự án. Với phần diện tích tầng điều chỉnh tăng thêm chủ đầu tư chỉ phải nộp bổ sung nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Theo ông Nguyễn Hoàng Nam - Tổng giám đốc G-Home, các bộ luật có hiệu lực, các nghị định hướng dẫn cũng giải quyết được nhiều vướng mắc trong khâu định giá đất, giúp rút ngắn đáng kể quá trình thương lượng với chủ sở hữu chung cư cũ khi doanh nghiệp tham gia sửa chữa, cải tạo. Tuy nhiên thực tế cho thấy ngoài cơ chế, chính sách thì việc cải tạo chung cư cũ còn phụ thuộc khá nhiều vào quyết tâm của chính quyền địa phương.

Thời gian qua, cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội cho thấy chỗ thì vướng về chiều cao, chỗ vướng về mật độ dân số… Do đó nếu thành phố quyết tâm cải tạo chung cư cũ cần phân bổ quy hoạch một cách hợp lý để doanh nghiệp muốn tham gia cải tạo chung cư cũ có thể quy gom, giải quyết được bài toán quy hoạch trong cải tạo các khu chung cư cũ. Tại Hà Nội, việc cải tạo hàng chục toà chung cư cũ tại khu tập thể như Ngọc Khánh, Trung Tự, Văn Chương với hàng trăm nhà chung cư cũ đòi hỏi thành phố phải có quy hoạch cả về đường giao thông khi mật độ dân số tăng; và Nhà nước phải đứng ra mở đường chứ chủ đầu tư cải tạo chung cư cũ không tự làm được.

Ở góc độ cơ quan quản lý nhà nước, ông Mạc Đình Minh - Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, Hà Nội chủ trương lựa chọn các chủ đầu tư có nhiều kinh nghiệm, khả năng tài chính, thực hiện dự án cải tạo chung cư cũ. Hà Nội có tiêu chí cụ thể cho từng dự án để làm sao lựa chọn được chủ đầu tư thực hiện cải tạo chung cư cũ đạt hiệu quả cao nhất và mang lại lợi ích cho người dân, chủ đầu tư và thành phố.