Tăng trưởng tín dụng bất động sản

Theo chương trình Kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa XV, chiều ngày 28/10, Quốc hội tiếp tục họp phiên toàn thể tại hội trường, thảo luận liên quan đến Báo cáo của Đoàn giám sát của Quốc hội về “việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023".

Phát biểu giải trình, làm rõ một số vấn đề tại phiên thảo luận, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng đánh giá cao Báo cáo của Đoàn giám sát, nhấn mạnh đây là một báo cáo công phu, phản ánh được bức tranh khá toàn diện về việc thực hiện chính sách pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội. Qua nghiên cứu Báo cáo giám sát cũng như ý kiến của các đại biểu tại hội trường, Thống đốc đã báo cáo giải trình một số nội dung liên quan đến hoạt động ngân hàng.

Thống đốc Nguyễn Thị Hồng giải trình, làm rõ một số vấn đề đại biểu Quốc hội nêu

Về tiếp cận tín dụng, Thống đốc cho biết vốn đầu tư vào thị trường bất động sản thường yêu cầu giá trị lớn, thời hạn dài, vì vậy cần phải được huy động từ nhiều kênh, trong đó vốn ngân hàng chỉ là một kênh. Theo quy định của pháp luật hiện hành, các tổ chức tín dụng sẽ tự quyết định cấp tín dụng trên cơ sở thỏa thuận với khách hàng về mức cho vay, thời hạn, lãi suất. “Đặc biệt là khác với các doanh nghiệp kinh doanh thông thường, các tổ chức tín dụng ngoài kinh doanh theo mục tiêu, kế hoạch kinh doanh còn cần phải luôn luôn đảm bảo các tỷ lệ an toàn theo quy định của Ngân hàng Nhà nước và phải đảm bảo thu hồi vốn để sẵn sàng chi trả cho người gửi tiền. Nếu không, có thể sẽ gây đến hệ lụy của chính tổ chức tín dụng mình cũng như là đối với an toàn của hệ thống và nền kinh tế”, Thống đốc nói.

Vì thế, ngay cả khi có những dự án khả thi và có khả năng trả nợ nhưng ngân hàng vẫn có thể phải từ chối cho vay, bởi có thể là thời hạn vay của dự án đó không phù hợp với khả năng cân đối vốn của ngân hàng. Hoặc cũng có thể là do ngân hàng vào thời điểm đó ưu tiên mục tiêu cấp bách khác hơn để đảm bảo an toàn hoạt động của hệ thống ngân hàng. Hệ thống ngân hàng huy động chủ yếu là nguồn vốn ngắn hạn, trong khi đó nhu cầu cho vay của thị trường bất động sản lại là dài hạn, nên việc cân đối nguồn vốn, kỳ hạn rất quan trọng.

Tuy nhiên, trên thực tế tín dụng vào lĩnh vực bất động sản cũng tăng khá nhanh trong thời gian vừa qua và thường là tăng trưởng tín dụng của bất động sản cao hơn so với lại mức tăng trưởng chung của nền kinh tế. Thống đốc cho biết, hiện nay số dư nợ của tín dụng bất động sản lên đến 3,15 triệu tỷ đồng, tức là chiếm khoảng trên 20% tổng dư nợ chung của nền kinh tế.

Tại Báo cáo của Đoàn giám sát của Quốc hội có nêu ý: “các dự án bất động sản mới khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng” (với chú thích là theo Báo cáo số 24/BC-BXD ngày 15/02/2023 của Bộ Xây dựng tại Hội nghị tháo gỡ và thúc đẩy TTBĐS phát triển lành mạnh, bền vững, có nêu: “Các doanh nghiệp bất động sản phản ánh rất khó khăn trong tiếp cận, vay vốn từ các ngân hàng, tổ chức tín dụng, đặc biệt là giai đoạn nửa cuối năm 2022, ngay cả khi đối với trường hợp có tài sản đảm bảo do: các ngân hàng hết hạn mức cho vay đồng thời với sự kiểm soát chặt chẽ hơn nguồn vốn tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản”, “các tổ chức, cá nhân là khách hàng mua bất động sản không được giải ngân cho vay thậm chí trước đó đã ký hợp đồng thỏa thuận cho vay của ngân hàng dẫn đến các doanh nghiệp không bán được sản phẩm để thu hồi vốn và tái đầu tư do: các ngân hàng hết hạn mức cho vay và thận trọng hơn, hạn chế, giảm tỷ lệ cho vay đối với bất động sản”).

Thống đốc rất lưu ý đến chú thích này, và điều đó cho thấy vào nửa cuối năm 2022 tiếp cận tín dụng của thị trường bất động sản rất là khó khăn. Báo cáo với Quốc hội về thực tế thời điểm đó, Thống đốc cho biết điều đó liên quan đến sự kiện sự cố rút tiền hàng loạt bắt đầu từ mùng 6/10/2022 tại SCB. Đây là một sự cố rút tiền hàng loạt, quy mô lớn chưa từng có tiền lệ, ảnh hưởng lan truyền đến thanh khoản của hệ thống các tổ chức tín dụng và ảnh hưởng đến niềm tin của các nhà đầu tư và tỷ giá tăng lên mạnh.

“Chính vì như vậy nên lúc đó Ngân hàng Nhà nước đã phải đặt mục tiêu cao nhất, đó là phải đảm bảo an toàn hệ thống và theo đó là phải đảm bảo khả năng chi trả cho người gửi tiền để tránh hoảng loạn tài chính. Chính vì như vậy, Ngân hàng Nhà nước đã tăng lãi suất trong tháng 10/2022, cũng như chưa nới room tín dụng..., thực hiện mọi biện pháp để đảm bảo cải thiện thanh khoản hệ thống. Khi hệ thống thanh khoản cải thiện trở lại, Ngân hàng Nhà nước đã nới room tín dụng vào tháng 12/2022 và như vậy mới đem đến sự ổn định sau đó”, Thống đốc báo cáo và bổ sung thêm: “Vào thời điểm đó, bản thân các tổ chức tín dụng cũng lo ngại rủi ro người dân có thể sẽ rút tiền tại tổ chức tín dụng của mình, cho nên các tổ chức tín dụng cũng rất thận trọng khi cho vay mới và đặc biệt là đối với các dự án bất động sản có kỳ hạn dài”.

Về nhận định về lãi suất còn cao, doanh nghiệp đi vay bao giờ cũng muốn là lãi suất vay thấp và nếu so với mong muốn của doanh nghiệp nhận định lãi suất còn cao bao giờ cũng là đúng và là điều dễ hiểu.

Tuy nhiên, Thống đốc mong Quốc hội ghi nhận và chia sẻ những cố gắng và những thành tựu Ngân hàng Nhà nước cũng như là các tổ chức tín dụng trong hệ thống đã đạt được trong thời gian vừa qua. Cụ thể, trong bối cảnh lãi suất quốc tế tăng rất cao nhưng mặt bằng lãi suất của Việt Nam đã kiểm soát được và lãi suất cho vay mới đến nay giảm khoảng 3% so với cuối năm 2022. Hơn nữa, khi doanh nghiệp và người dân khó khăn, các tổ chức tín dụng cũng dành chính nguồn lực tài chính của mình để miễn, giảm lãi… và ước tính con số này lên tới 60 nghìn tỷ đồng và đây là một con số không nhỏ.

Thống đốc cho biết, các khoản cho vay đối với bất động sản là kỳ hạn dài nên thường lãi suất sẽ cao hơn với so với lãi suất các khoản cho vay ngắn hạn. Bởi vì tiền gửi huy động kỳ hạn dài cũng có lãi suất cao hơn huy động tiền gửi ngắn hạn.

“Trong chỉ đạo điều hành, Ngân hàng Nhà nước luôn chỉ đạo các tổ chức tín dụng tiết kiệm về chi phí hoạt động để tiếp tục giảm lãi suất cho vay, hỗ trợ cho doanh nghiệp và người dân cũng như phải tăng cường đơn giản hóa thủ tục vay vốn để tiết kiệm thời gian, nguồn lực cho doanh nghiệp và người dân”, Thống đốc chia sẻ.

Gói cho vay nhà ở xã hội 145.000 tỷ đồng mới ở giai đoạn đầu

Báo cáo giám sát đã chỉ ra thị trường bất động sản đang tồn tại sự mất cân đối và đặc biệt là phân khúc nhà ở xã hội vẫn còn hạn chế và trên thực tế Chính phủ hiện nay đang rất quyết liệt chỉ đạo các cơ quan, bộ, ngành tập trung các giải pháp để phát triển nhà ở xã hội, kể cả việc kêu gọi xã hội hóa trong thời gian vừa qua, như nỗ lực chung tay để xóa nhà tạm, dột nát.

Tuy nhiên, để thực hiện cho mục tiêu phát triển nhà ở xã hội nó phụ thuộc rất là nhiều vào nguồn lực tài chính của Nhà nước. Thống đốc cho biết, hiện nay đang có một số chương trình cho vay nhà ở xã hội như: Cho vay theo Nghị định 100 qua các ngân hàng thương mại Nhà nước và Ngân hàng Chính sách xã hội; các chương trình cho vay nhà ở đối với hộ nghèo và đối tượng chính sách thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội; cho vay hộ nghèo xây dựng nhà ở phòng, tránh bão lụt ở miền Trung; cho vay xây dựng cụm, tuyến dân cư ở vùng ngập lũ Đồng bằng sông Cửu Long và Tây Nguyên; cho vay hỗ trợ đất ở theo chương trình mục tiêu quốc gia về phát triển KT-XH đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi.

Các chương trình này là đang được thực hiện tại Ngân hàng Chính sách xã hội, và các đối tượng được vay đều hoàn toàn do các bộ, các ngành xác định và quy định rất rõ. Còn Ngân hàng Chính sách xã hội chỉ thực hiện giải ngân sau khi đã thẩm định toàn bộ hồ sơ, đúng đối tượng cho vay theo quy định của các bộ, các ngành đã đưa ra. Cho nên ở đây, vấn đề không phải là do những thủ tục tại Ngân hàng Chính sách xã hội. Tuy nhiên Thống đốc cho biết, trong thời gian tới sau Báo cáo giám sát này, kỳ vọng các bộ, các ngành cũng sẽ rà soát và có thể là có những điều chỉnh theo nghị quyết của Quốc hội.

Thống đốc cũng nhấn mạnh đến vấn đề nguồn vốn cho vay còn hạn chế. Đã là nhà ở xã hội chính sách hỗ trợ phải từ Ngân sách nhà nước. Tại phiên thảo luận này, nhiều ý kiến đại biểu phát biểu cũng nhấn mạnh đến vấn đề này.

Thống đốc cho biết thời gian qua trong điều kiện Ngân sách nhà nước chưa bố trí được nhiều, hệ thống ngân hàng hưởng ứng đề án hướng đến 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội đến năm 2030, ngành Ngân hàng đã đưa ra gói 120.000 tỷ đồng và đến nay gói này đã tăng lên 145.000 tỷ đồng, và đây là nguồn vốn mà tự các tổ chức tín dụng bố trí được, với lãi suất giảm từ 1,5 - 2%/năm cho khách hàng vay; thời hạn cho vay đối với chủ đầu tư trong 3 năm và đối với người vay vốn mua nhà là trong 5 năm. Tuy nhiên số dư giải ngân đến nay vẫn còn rất ít, mới khoảng 1.700 tỷ đồng. Đây cũng mới là giai đoạn đầu của quá trình triển khai Đề án này. Đặc biệt, sau đại dịch Covid-19 vừa qua, thu nhập bị ảnh hưởng khiến nhu cầu vốn chưa cao. Trong thời gian tới khi khó khăn bớt đi, nhu cầu này kỳ vọng sẽ tăng lên.