Tạo mọi điều kiện để chính sách đi vào cuộc sống

Đề án đặt ra mục tiêu phấn đấu đến năm 2030, các địa phương hoàn thành hơn 1 triệu căn nhà ở xã hội; trong đó, giai đoạn 2021-2025 hoàn thành khoảng 428 nghìn căn; giai đoạn tiếp theo hoàn thành khoảng 634 nghìn căn. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tổng hợp từ các địa phương, trong giai đoạn 2021-2025, hiện đã hoàn thành 19.516 căn, đang tiếp tục triển khai khoảng 288.500 căn. Như vậy, để hoàn thành mục tiêu ngắn hạn đến 2025, bên cạnh việc hoàn thành đầu tư xây dựng số căn hộ đang triển khai, thì phải mở mới và hoàn thành đầu tư xây dựng khoảng 120.000 căn.

Cùng chung tay hướng tới mục tiêu này, về phía ngành Ngân hàng, bà Hà Thu Giang - Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (NHNN) cho biết, từ đầu năm tới nay, NHNN đã kịp thời triển khai nhiều giải pháp tháo gỡ khó khăn về tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản. Riêng với lĩnh vực nhà ở xã hội, NHNN đã chỉ đạo các TCTD tích cực triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng với lãi suất cho vay đối với chủ đầu tư, người mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ thấp hơn từ 1,5%-2%/năm lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường, theo đúng chỉ đạo của Chính phủ.

Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng có lãi suất thấp hơn 1,5 - 2%

Đến thời điểm này, BIDV đã ký hợp đồng tín dụng tài trợ 1 dự án nhà ở xã hội tại tỉnh Phú Thọ tham gia chương trình, với số tiền cấp tín dụng khoảng 95 tỷ đồng, đến nay đã giải ngân 20,5 tỷ đồng. Agribank cũng đã cấp tín dụng đối với 1 dự án với số tiền cam kết cấp tín dụng là 950 tỷ đồng, dự kiến giải ngân trong quý III. Bên cạnh đó, các NHTM đang tiếp cận khoảng 16 dự án.

Là ngân hàng đầu tiên tài trợ vốn theo chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng, lãnh đạo BIDV cho biết, ngân hàng cùng Công ty Minh Phương sẽ phối hợp giải ngân nguồn vốn tài trợ Dự án Khu nhà ở xã hội thấp tầng tại lô đất N02 một cách hiệu quả, từng bước đáp ứng nhu cầu thiết yếu về nhà ở xã hội cho người dân có thu nhập thấp, thu nhập trung bình tại địa bàn TP. Việt Trì. Còn tại Agribank, ông Lê Văn Tuấn - Phó Trưởng Ban Chính sách tín dụng cho biết, Ban lãnh đạo ngân hàng khuyến khích các chi nhánh tiếp cận các dự án nhà ở xã hội. Khi các địa phương triển khai đồng bộ các dự án, trường hợp nhu cầu vay vốn vượt quá 30.000 tỷ đồng, Agribank dự kiến bổ sung và báo cáo NHNN. “Trong quá trình thực hiện vẫn còn những khó khăn, vướng mắc nhưng khó khăn đến mức nào, chúng tôi cũng quyết tâm, khó khăn đến đâu tháo gỡ đến đó, Agribank sẽ luôn đồng hành cùng với người dân, thành phần còn yếu thế trong xã hội tiếp cận được với nguồn vốn này”, ông Tuấn nhấn mạnh.

Sớm tháo gỡ rào cản pháp lý

Dù đã triển khai được gần 4 tháng, song thẳng thắn thừa nhận gói tín dụng 120.000 tỷ đồng còn đang giải ngân khá thấp. Tuy nhiên, việc chậm trễ này không phải nguyên nhân đến từ phía ngân hàng, bởi lẽ nguồn lực dành cho chương trình này đã được các nhà băng chuẩn bị sẵn sàng. Bản thân ngân hàng cũng đã tích cực tiếp cận ngay khi có dự án đủ điều kiện được công bố, vấn đề nằm ở việc số lượng các dự án đủ điều kiện pháp lý để cho vay còn khá hạn chế.

Ông Đỗ Viết Chiến - Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam thừa nhận, doanh nghiệp bất động sản rất cần vốn tín dụng, nhất là nguồn vốn ưu đãi; nhưng vấn đề khó khăn nhất của các dự án là về pháp lý. Hiện quy trình, trình tự, thủ tục hành chính, quy định tại nhiều văn bản pháp luật có sự chồng chéo, “đúng luật này, không đúng luật kia”. Thống kê vướng mắc của doanh nghiệp cho thấy, 70% là vướng mắc pháp lý chứ không phải vấn đề vốn. Một khi có rào cản pháp lý thì có vốn trong tay cũng không dùng được, ông Chiến nhận định.

Thực tế, các dự án nhà ở xã hội đang gặp khó về quỹ đất và các thủ tục đầu tư. Hiện trong luật định, trình tự làm nhà ở xã hội giống như nhà ở thương mại, thậm chí còn phức tạp hơn ở một số khâu, một số bước, dẫn đến thủ tục đầu tư còn kéo dài. Ngoài ra, theo quy định, các chủ đầu tư tham gia làm nhà ở xã hội được miễn giảm thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp, miễn tiền sử dụng đất… Tuy nhiên, các ưu đãi lại không được tính vào giá bán khiến phân khúc này không thu hút được các chủ đầu tư.

Các dự án nhà ở xã hội hiện đang gặp nhiều vướng mắc ở khâu pháp lý

Ví dụ cụ thể tại tỉnh Bắc Ninh, theo quy định hiện hành, việc thẩm định giá bán, cho thuê mua nhà ở xã hội được thực hiện 1 lần và không có quy định về việc điều chỉnh, bổ sung. Trong khi phần lớn dự án nhà ở xã hội đều thẩm định giá ở giai đoạn thi công xong phần móng. Điều này gây khó khăn rất lớn cho các chủ đầu tư, bởi khi giá vật liệu, chỉ số giá xây dựng tăng, chi phí dự phòng ở thời điểm thẩm định giá không đủ cho yếu tố trượt giá, khiến tổng chi phí xây dựng tăng. Vì vậy, tỉnh Bắc Ninh đề xuất điều chỉnh quy định về thẩm định giá bán, cho thuê nhà ở xã hội phù hợp với tình hình thực tế theo hướng: địa phương có thể được giao tự ban hành trần giá theo từng thời kỳ hoặc chủ đầu tư đưa giá bán, cho thuê nhà theo quyết toán của dự án. Bắc Ninh cũng đề nghị Bộ Xây dựng nghiên cứu bổ sung các cơ chế ưu đãi đặc biệt hơn nữa đối với dự án nhà lưu trú công nhân.

Cũng có ý kiến đề xuất ngân hàng cân nhắc giảm thêm lãi suất đối với gói tín dụng 120.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV nhấn mạnh, chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng là tín dụng thương mại có ưu đãi, không phải tín dụng kinh tế nhân văn. Các ngân hàng đã nỗ lực hy sinh lợi nhuận giảm lãi suất cho vay. Do đó, theo TS. Lực cần phải tạo lập nguồn vốn ổn định để phát triển nhà ở xã hội, tránh việc áp dụng theo các gói, chương trình lẻ tẻ như hiện nay.

Các chuyên gia cũng cho rằng, cần cân đối lại nguồn vốn dành để phát triển nhà ở xã hội. Bởi lẽ, vốn cho lĩnh vực bất động sản nói chung và nhà ở xã hội nói riêng vẫn đang chủ yếu dựa vào ngân hàng, trong khi đó thực chất vốn tín dụng từ ngân hàng mang tính chất ngắn hạn, còn các dự án bất động sản lại đầu tư dài hạn. Vì vậy, cần giảm gánh nặng cho các nhà băng cũng đồng thời để có thể phát triển nhà ở xã hội theo hướng bền vững hơn.