Khó “chồng” khó

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, lượt khách quốc tế đến Việt Nam năm 2020 chỉ đạt 3,8 triệu lượt người, giảm 78,7% so với năm 2019. Tính chung 10 tháng của năm 2021, khách quốc tế đến Việt Nam đạt hơn 125.000 lượt người, giảm 96,7% so với cùng kỳ năm trước.

Trong bối cảnh đó, khách nội địa là nguồn thu quan trọng nhất để duy trì hoạt động của các khách sạn, khu du lịch. Song, cứ mỗi lần có chút tín hiệu vui thì lại gặp phải đợt bùng phát Covid-19 khiến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng chưa kịp hồi sức đã lại nguội lạnh.

Cũng không phải đến thời điểm này bất động sản nghỉ dưỡng mới gặp khó, dù xuất hiện từ trước đó rất lâu nhưng pháp lý cho loại hình này vẫn chưa được hoàn thiện như: việc cấp sổ đỏ cho condotel, officitel nhiều năm nay vẫn gây tranh cãi. Covid-19 như một cú bồi khiến tình hình này càng trở nên trầm trọng thêm.

Theo thống kê của Hội môi giới bất động sản, riêng năm 2020, cả thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tiêu thụ chỉ được khoảng 120 sản phẩm. Bước sang quý III/2021, tình hình đã cải thiện đáng kể. Lượng sản phẩm đang chào bán trên thị trường trong quý III đạt 7.206 sản phẩm, giao dịch đạt 2.280 sản phẩm. Tương đương tỷ lệ hấp thụ 31,6%. Một số tỉnh/thành phố ghi nhận có sản phẩm chào bán gồm: Quảng Ninh, Thanh Hóa, Đà Nẵng, Quảng Nam, Phú Yên, Khánh Hòa, Bình Thuận, Phú Quốc...

Sang quý IV/2021, thị trường được kỳ vọng phục hồi nhờ tình hình dịch bệnh đã được kiểm soát cơ bản tại hầu hết các tỉnh thành, tỷ lệ tiêm vaccine cũng đạt độ bao phủ cao với 97 triệu mũi được tiêm trên toàn quốc, tính đến ngày 12/11.

Bất động sản nghỉ dưỡng gắn liền với nhu cầu du lịch, do đó, một khi dịch bệnh được khống chế, tỷ lệ tiêm chủng bao phủ 100%, chiếc lò xo du lịch sẽ bung ra, cơ hội tốt để thị trường bất động sản nghỉ dưỡng bùng nổ.

Còn nhiều dư địa

Nhận định về thị trường bất động sản nghỉ dưỡng thời gian qua, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam chia thị trường làm hai giai đoạn. Thứ nhất, khởi phát từ năm 2018 trở về trước, đây là giai đoạn phát triển nóng và rất mạnh của thị trường bất động sản du lịch. Mô hình sở hữu, ủy quyền khai thác mở ra, phát triển đột phá cùng với đó là các cơ sở lưu trú được phát triển tại các địa phương như Đà Nẵng, Khánh Hòa, Phú Quốc...

Tại thời điểm phát triển đó, tỉ lệ hấp thụ, giao dịch của các dự án nghỉ dưỡng condotel, biệt thự biển là trên 80%, gần như dự án nào ra đến đâu hết đến đó. Đây là thời kỳ phát triển nóng của thị trường bất động sản.

Thứ hai, giai đoạn cuối năm 2019 và cả năm 2020, dù chưa bị ảnh hưởng nhiều của dịch bệnh nhưng giao dịch chững lại, nhiều địa phương như Đà Nẵng, Khánh Hòa hầu như không có giao dịch, mà nguyên nhân là do khối lượng bất động sản phát triển đã quá lớn, gần như bão hoà đối với nhu cầu phát triển.

“Khủng hoảng pháp lý của dự án bất động sản nghỉ dưỡng chưa được giải quyết hoàn thiện, cùng với đó là các chủ đầu tư cạnh tranh quá mức, tỉ lệ lợi nhuận phân chia quá lớn dẫn đến không đáp ứng được, chi trả lợi nhuận làm khách hàng mất niềm tin nên trong năm 2020 nhà đầu tư nhỏ lẻ chỉ nghe ngóng, xem xét xem các dự án đó đã được giải quyết thế nào, đặc biệt về vấn đề sở hữu, cấp giấy chứng nhận, quản lý vận hành.

Tuy nhiên đến giai đoạn năm 2021, đầu năm chúng ta gần như khống chế được dịch bệnh. Chính vì vậy, quý I, giao dịch bắt đầu khả quan hơn. Sang đến quý III/2021, mặc dù mới bước vào giai đoạn bình thường mới nhưng giao dịch bất động sản du lịch đã có”, ông Hà cho hay.

Với xu hướng phát triển sau khi kiểm soát tốt dịch bệnh, theo ông Nguyễn Anh Tuấn, Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển du lịch, đây sẽ là giai đoạn du lịch bùng nổ trở lại vì cầu bị nén đã lâu, mà nhu cầu du lịch thì như lò xo bị nén lâu sẽ bật tăng. Cùng với xu hướng, yêu cầu về buồng phòng nói chung và cơ sở nghỉ dưỡng nói riêng sẽ phát triển rất nhanh.

Theo thống kê của Hiệp hội môi giới bất động sản, trong 3 quý năm 2021 có khoảng 10.000 sản phẩm bất động sản du lịch được chào bán, tỉ lệ hấp thụ đạt 30-40%. Đây là tỉ lệ cao dù dịch bệnh ngặt nghèo trong quý II và nửa quý III, giãn cách chặt chẽ nhưng vẫn có giao dịch tốt.

Nguyên nhân là do mô hình phát triển dự án của chủ đầu tư thay đổi, không còn dự án nhỏ lẻ ăn theo hạ tầng chung của thành phố như Đà Nẵng mà phát triển thành các dự án đa mục tiêu, kết hợp nghỉ dưỡng, du lịch sức khoẻ, một số dự án kết hợp thêm vui chơi, văn hoá, mua sắm....

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý III/2021 của Bộ Xây dựng, dù chịu ảnh hưởng nặng nề nhất bởi dịch bệnh, các dự án phát triển bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng vẫn cho thấy những dấu hiệu khả quan, đặc biệt là các sản phẩm có pháp lý đầy đủ, rõ ràng, đáp ứng được các điều kiện và tiêu chuẩn về môi trường du lịch, nghỉ dưỡng, được đầu tư tốt về hạ tầng, vị trí giao thông thuận lợi và được đầu tư bởi các chủ đầu tư có uy tín cao trên thị trường.

Bên cạnh đó, các nhà đầu tư vẫn luôn tin tưởng vào sự phát triển kinh tế du lịch ở Việt Nam sẽ phát triển trở lại và hoạt động đi lại, du lịch được mở cửa lại trong thời gian tới.

Thay đổi để thích ứng với tình hình mới

Theo ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Nghiên cứu và phát triển DKRA Việt Nam, thời gian vừa qua, giao dịch tập trung chủ yếu ở các dự án có hệ sinh thái, đầy đủ tiện ích, tạo ra được sự độc đáo, khác biệt đang trong quá trình chuẩn bị bàn giao; những dự án có tiến độ xây dựng tốt, sắp sửa được đưa vào hoạt động và những dự án được vận hành bởi các thương hiệu quốc tế.

Với những dự án như vậy, người mua cảm giác an toàn hơn do có tiềm năng về triển vọng trong việc khai thác, tạo sức hút du khách. Những dự án này thường nằm ở các địa phương có thế mạnh vượt trội về du lịch như: Phú Quốc, Quảng Nam, Khánh Hoà, Quảng Ninh…

Ông Vũ Văn Thành - Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc VNGroup cũng cho rằng, sau khi dịch bệnh được kiểm soát lượng người mong muốn được đi du lịch sẽ rất lớn. Với thực tế này, các chủ đầu tư cần thay đổi chiến lược của mình cho phù hợp với nhu cầu của khách hàng.

“Nếu như trước kia du khách hướng đến du lịch mang tính trải nghiệm và giải trí thì trong khoảng hai năm gần đây, đã hướng đến du lịch trải nghiệm văn hóa bản địa và sức khỏe. Việc đi du lịch để thỏa mãn nhu cầu cá nhân trước đây thì nay là để tái tạo sức khỏe”, ông Thành gợi ý.

Ông Thành đề xuất, sự thay đổi thể hiện rõ trong phong thái và cách đi du lịch của người nước ngoài, đặc biệt người châu Âu rất khác so với người Việt Nam và một số nước Đông Nam Á, từ cách ăn mặc, chuẩn bị công cụ khi đi cũng như chọn địa điểm nghỉ dưỡng.

Với những người có kinh nghiệm và hiểu về du lịch thường chọn những nơi yên bình để tái tạo cuộc sống, kết nối tình yêu thương gia đình và những cảm xúc. Khi một chuyến du lịch kết thúc sẽ có nhiều giá trị trong đó. Đây cũng là xu hướng mà các chủ đầu tư cần hướng đến.

“Số lượng dự án, các căn hộ nghỉ dưỡng, khách sạn… ở Việt Nam chỉ đạt khoảng 30% so Thái Lan. Tôi cho rằng chúng ta phải tận dụng những điều kiện của Việt Nam để phát triển bất động sản nghỉ dưỡng và coi đây là dòng bất động sản đa giá trị, mang lại giá trị cho cả đất nước, doanh nghiệp và khách hàng. Việt Nam cần phải tận dụng các tiềm năng lợi thế này để phát triển ngành du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn”, ông Thành nhấn mạnh.