Ông Trần Quốc Dũng, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cho biết tại Hội thảo 'Định giá đất: Đúng và đủ' do báo Thanh niên tổ chức ngày 14/6 tại TP. Hồ Chí Minh, hiện nay chủ trương của Trung ương, Chính phủ là giảm giá nhà để nhiều người dân có cơ hội tiếp cận được nhà ở vừa túi tiền. Tuy nhiên, tiền sử dụng đất chiếm cấu phần rất đáng kể trong bảng kê giá đầu vào để xây dựng giá thành bất động sản (BĐS). Vì thế, việc tính tiền đất quá cao trong khi các khoản chi phí của doanh nghiệp không được tính đủ sẽ dẫn đến chi phí phát triển dự án bị đội lên cao, khiến giá nhà chỉ có tăng, không thể giảm, bất chấp nhiều nỗ lực của các bên. Cuối cùng, thiệt hại sẽ thuộc về người mua, về lâu dài không có lợi cho thị trường và an sinh xã hội.

Hội thảo 'Định giá đất: Đúng và đủ' do báo Thanh Niên tổ chức ngày 14/6 tại TP. Hồ Chí Min

Thực tế, một dự án sau khi được định giá đất, trung bình dự án mất từ 3 - 4 năm để triển khai xây dựng, chưa kể các dự án lớn có thời gian triển khai lên đến hàng chục năm nên việc phát sinh chi phí trượt giá, dự phòng phí là điều tất yếu. Đơn cử, suất đầu tư xây dựng công trình dưới/bằng 24 tầng không hầm, năm 2020 theo quy định của Bộ Xây dựng là 11,373 triệu đồng/m2 , năm 2021 tăng 106% lên 12,438 triệu đồng/m2 . Đến 2022 tăng thêm 102% lên 12,733 triệu đồng/m2. Như vậy, thực tế thống kê suất vốn của Bộ Xây dựng qua các năm đều có trượt giá, biến động tăng bình quân khoảng 4 - 5%/năm.

“Vì vậy, các doanh nghiệp BĐS rất mong muốn chính sách tính tiền sử dụng đất cần có sự gia giảm hợp lý, hài hòa giữa lợi ích của Nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Quan trọng nhất là pháp luật cần ghi nhận đúng, đủ các chi phí đầu tư thực tế, hợp lý. Tiền sử dụng đất cần phù hợp, hài hòa và linh hoạt mới giải quyết được bài toán giá đất phù hợp với giá thị trường” – ông Dũng nêu ý kiến

Tương tự, bà Đặng Thị Kim Oanh, Tổng Giám đốc Tập đoàn địa ốc Kim Oanh chia sẻ chuyện thực tế của chính doanh nghiệp khi lỗ hàng ngàn tỉ đồng do không được định giá đất đúng chi phí đầu tư, doanh nghiệp có quỹ đất khoảng 27 ha được tách ra từ KCN hơn 130 ha theo quyết định của Thủ tưởng Chính phủ. Để có được khu đất 27 ha này số tiền thực tế mua từ nợ xấu ngân hàng chưa tính lãi vay mà doanh nghiệp đã bỏ ra là hơn 780 tỉ từ năm 2018 đến nay. Dự án đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 để làm nhà ở thương mại, phù hợp quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà địa phương nhưng do vướng mắc liên quan đến luật Đất đai và luật Đầu tư nên chưa thể triển khai được. Thay vì chờ đợi chính sách điều chỉnh, doanh nghiệp đã quyết định chuyển hướng sang đầu tư toàn bộ nhà ở xã hội để phục vụ nhu cầu nhà ở cấp thiết của địa phương đồng thời hưởng ứng chương trình phát triển nhà ở xã hội của Chính phủ.

Tuy nhiên, khi làm nhà ở xã hội, Kim Oanh Group lại tiếp tục gặp bất cập trong việc được ghi nhận chi phí thực tế mà doanh nghiệp bỏ ra để có được quỹ đất phát triển dự án. Nếu chỉ cần giữ nguyên hiện trạng là đất KCN, thì đã có nhà đầu tư đồng ý trả cho chúng tôi hơn 2.000 tỉ, lợi nhuận thu về có thể đạt 1.500 tỉ, chưa nói đến việc doanh nghiệp sử dụng quỹ đất này để tiếp tục đầu tư loại hình nhà ở thương mại thì giá trị sẽ còn cao hơn nhiều.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản đang gặp vướng mắc về tiền sử dụng đất

Vướng mắc lớn nhất hiện nay của doanh nghiệp là thay vì ghi nhận đầy đủ chi phí, tối thiểu là những chi phí hợp lý thực tế đã bỏ ra tại thời điểm doanh nghiệp sở hữu quỹ đất, cộng các chi phí lãi vay, trượt giá... đến thời điểm triển khai dự án, thì cơ quan quản lý chỉ ghi nhận giá trị này cho doanh nghiệp theo khung giá của UBND tỉnh, tại thời điểm này trong thời hạn còn lại chỉ hơn 100 tỉ đồng, nếu tính giá vốn bỏ ra thì chúng tôi lỗ 600 tỉ đồng. Từ một quỹ đất có giá trị 1.000 tỉ đồng khi làm nhà ở xã hội giá trị chỉ được ghi nhận 100 tỉ đồng. Tính ra dự án có hơn 1.600 lô đất, trung bình mỗi lô đất nhà ở xã hội chỉ được bố trí 70m2, như vậy trung bình mỗi 1m2 đất chỉ được ghi nhận giá vốn chưa tới 900.000 đồng/m2 (thuộc đô thị loại I, ngay trung tâm Thành phố mới tỉnh Bình Dương).

Vì thế, nếu có thể ghi nhận được chi phí thực tế mà doanh nghiệp đã bỏ ra từ lúc đầu tư đất cộng với các chi phí lãi vay, chi phí khác hợp lý (có chứng từ chứng minh) đến thời điểm phát triển dự án là phù hợp. Hoặc tối thiểu định giá lại theo giá thị trường tại thời điểm phát triển dự án để ghi nhận giá vốn cho doanh nghiệp. "Phải tính đúng tính đủ, có lợi cho doanh nghiệp thì chúng tôi mới mạnh dạn đầu tư làm dự án nhà ở xã hội, chứ như cách tính hiện nay thì doanh nghiệp muốn đi tới cũng không được, muốn lùi cũng không, rất khó cho doanh nghiệp", bà Kim Oanh kiến nghị.

Bàn về vấn đề này, TS Trần Du Lịch, chuyên gia kinh tế khẳng định, định giá đất hiện nay đang vướng ở khắp nơi, không chỉ ở TP.HCM mà cả các tỉnh miền Trung. Trước đây, một số dự án khi áp dụng Nghị định 44 bị tắc thì chờ, nghe ngóng nghị định mới ra đời có thể giảm tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, khi đến Nghị định 12 ra đời thì tiền sử dụng đất tăng lên nên hiều doanh nghiệp xin quay lại Nghị định 44 để đóng tiền nhưng địa phương không chịu vì Nghị định 12 đã ban hành rồi. Từ đây phát sinh "tắc đến tắc", Nghị định 12 không gỡ được nên các nơi đang chờ Nghị định mới để tháo gỡ.

Để gỡ vướng, TS. Lịch kiến nghị nên chăng nghĩ đến phương án lâu dài, không thu tiền sử dụng đất mà nên quy ra một sắc thuế để thu từ từ. Điều này giúp doanh nghiệp nhẹ gánh, nhưng hạn chế đầu cơ, giúp cơ quan nhà nước cũng nhẹ gánh quản lý. Hiện nay, thu tiền sử dụng đất chiếm khoảng 13% nguồn thu nội địa. Số tiền này rất lớn nhưng gây hệ quả là vì nguồn thu mà các địa phương cho phát triển dự án vô tội vạ dẫn đến nhiều dự án bỏ hoang, gây lãng phí ghê gớm nguồn lực xã hội. Trước mắt những vướng mắc này sẽ được gỡ bằng phương pháp thặng dư nhưng hài hòa lợi ích giữa doanh nghiệp và nhà nước phải trên quan điểm lọt sàn xuống nia.

“Sắp tới, Nghị định mới áp dụng phương pháp thặng dư cố gắng liệt kê hai nhóm, nhóm những chỉ số tính tổng doanh thu, nhóm 2 là nhóm những chi phí được khấu trừ. Thực hiện nguyên tắc về thuế trên nền tảng doanh nghiệp tự khai thuế với nhà nước để đóng tiền sử dụng đất. Sau khi dự án hoàn thành, nhà nước hậu kiểm để truy thu nếu doanh thu tăng hơn nhiều so với doanh nghiệp khai báo trước đó. Cần cho doanh nghiệp đưa các chi phí hợp lý vào việc định giá đất. Cái cần gỡ ngay là mạnh dạn đưa chi phí lãi vay, chi phí dự phòng vào trong chi phí. Sau này quyết toán nếu lời ăn, lỗ chịu. Nếu làm được điều này thì tất cả các dự án vướng hiện nay sẽ gỡ được hết ", ông Lịch hiến kế.

Về phía cơ quan quản lý, ông Nguyễn Đắc Nhẫn - Phó vụ trưởng Vụ Đất đai (Bộ Tài nguyên - Môi trường) đã thẳng thắn nhìn nhận những thiếu sót của hệ thống quy định liên quan đến lĩnh vực giá đất. Ông Nguyễn Đắc Nhẫn cho biết, trong quá trình sửa đổi từ Nghị định 44 tới Nghị định 10, Nghị định 12 và tới nay khi soạn thảo quy định Nghị định về giá đất, Bộ Tài nguyên - Môi trường cũng đã rất nỗ lực, cố gắng bám sát thực tế để điều chỉnh, bổ sung các điều khoản sao cho phù hợp với thực tiễn. Tuy nhiên, "mũ" là luật Đất đai thì chưa xử lý hết nên thực tế, quy định vẫn còn những bất cập.

Đơn cử, trong quá trình tính giá đất, vẫn còn tình trạng lúng túng trong việc chọn phương pháp định giá. Cùng với đó, lực lượng thực hiện cũng còn hạn chế cả về số lượng và chất lượng. Các đơn vị tư vấn không dám làm vì cơ sở dữ liệu yếu, nhân lực mỏng... dẫn đến kết quả cuối cùng không mang tính khách quan, trung thực. Trong quá trình xây dựng Dự thảo Nghị định quy định về giá đất, hướng dẫn thi hành luật Đất đai 2024, Bộ Tài nguyên - Môi trường đã đồng hành rất sát cùng các bộ, ngành như Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng... trên quan điểm chung là sẽ cố gắng tiếp thu các ý kiến góp ý từ nhiều thành phần trong xã hội như doanh nghiệp, các chuyên gia, địa phương nhằm xử lý các vấn đề đang tồn tại.

"Vấn đề định giá đất, các cơ quan quản lý rất trăn trở vì nếu định giá đất không đúng, không đủ sẽ kéo theo những hậu quả lớn cho doanh nghiệp, nhà nước và cả xã hội. Chúng tôi sẽ tiếp tục tiếp thu các góp ý từ cộng đồng doanh nghiệp để xây dựng được hệ thống chính sách thông thoáng, đồng bộ" - đại diện Bộ Tài nguyên - Môi trường nhấn mạnh.