Đó là chủ đề được nhiều diễn giả bàn luận tại Diễn đàn Bất động sản Công nghiệp Việt Nam 2024 (VIVF) do báo Đầu tư tổ chức ngày 30/7 tại TP. Hồ Chí Minh gồm 2 phiên thảo luận về Triển vọng phát triển của thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam và Chuyển đổi xanh trong các khu công nghiệp: động lực để đón sóng đầu tư mới.

Theo ông Đinh Hoài Nam, Giám đốc Phát triển kinh doanh toàn quốc (Công ty SLP Việt Nam), Việt Nam đã có một vài khu được xây dựng theo mô hình KCN chuyên sâu, điển hình như KCN của Sumitomo - ưu tiên các nhà đầu tư Nhật Bản, hay các khu công nghệ cao tại Hà Nội, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh… Tuy nhiên, để phát triển và thành công với mô hình chuyên sâu này, điều quan trọng là thị trường phải hình thành được hệ sinh thái, trong đó, vai trò kiến tạo từ chính sách là vô cùng quan trọng.

Môi trường vĩ mô có vai trò rất quan trọng đối với thu hút đầu tư, bởi chính sách vĩ mô sẽ tạo ra sự chuyên biệt, tăng tính cạnh tranh, tạo sức hút với nhà đầu tư. SPL và một số chủ đầu tư khác có đủ nguồn lực để phát triển khu công nghiệp (KCN) chuyên sâu, nhưng quan trọng là phải có môi trường vĩ mô phù hợp, tạo nhu cầu cho nhà đầu tư.

“Việt Nam đang đón làn sóng doanh nghiệp thực thi chính sách Trung Quốc + 1 và thực hiện dịch chuyển khá hiệu quả. Đặc điểm của nhóm khách này là tính cấp bách, họ không có nhiều thời gian để đi khảo sát, tìm địa điểm, xây dựng kho xưởng…, mà cần có ngay hệ thống nhà kho, nhà xưởng tiêu chuẩn được xây dựng sẵn để triển khai sản xuất, kinh doanh. Đây sẽ còn là câu chuyện chính trong 3 - 5 năm tới, sau đó mới đến làn sóng ‘may đo’ theo yêu cầu của khách thuê, khi các nhà đầu tư đã ổn định hoạt động và bắt đầu tính đến lâu dài” - ông Nam nhận định.

Tương tự, ông Trương An Dương, Giám đốc điều hành khu vực phía Bắc và Khối bất động sản nhà ở, Frasers Property Vietnam cho rằng, phát triển KCN chuyên sâu sẽ là xu hướng nếu Việt Nam muốn tham gia sâu vào chuỗi cung ứng toàn cầu. Hiện tại, các KCN tại Việt Nam đang trong giai đoạn chuyển từ bước cơ bản sang bước tiếp theo.

“Với việc đưa ra các sản phẩm ‘may đo’ theo nhu cầu của khách thuê thay vì ‘may sẵn’ như trước, Việt Nam mới đang ở giai đoạn chuyển mình, trong khi với các dự án mà Frasers Property thực hiện trên toàn cầu, thì điều này đã khá phổ biến.

Hiện tại, Việt Nam đang được hưởng lợi lớn từ làn sóng dịch chuyển ra khỏi Trung Quốc và sản phẩm “may sẵn” là nhà kho, nhà xưởng xây sẵn đáp ứng khá tốt nhu cầu của các nhà sản xuất. Trong giai đoạn tiếp theo, sản phẩm “may đo” theo yêu cầu của nhà đầu tư sẽ dần phổ biến và ngày càng “chiếm sóng” nhiều hơn. Các nhà cung cấp sản phẩm cần nắm bắt xu hướng này để có sự chuẩn bị tốt cho tương lai.

Dự báo, thời gian tới, sản phẩm nhà kho, nhà xưởng cao tầng sẽ xuất hiện nhiều hơn. Thị trường cũng sẽ chứng kiến rõ hơn nỗ lực thu hút khách hàng của các chủ đầu tư hạ tầng KCN và khách thuê thứ cấp (đơn vị thuê lại đất trong các KCN để làm nhà kho, nhà xưởng…).

Theo các chuyên gia JLL Việt Nam, sau thời gian chú trọng phát triển theo bề rộng, các KCN ở Việt Nam đang dần chuyển mình phát triển theo chiều sâu, cung cấp nhiều hơn các sản phẩm cho khách thuê thay vì đơn thuần là đất sạch và hạ tầng như giai đoạn trước. Xu hướng phát triển KCN tại Việt Nam trong thời gian tới sẽ là chuyên biệt, theo chiều sâu, để định vị Việt Nam là thị trường thu hút các nhà đầu tư trình độ cao.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng nhận định khó khăn của Việt Nam là chưa có những khu vực riêng để phát triển các KCN mũi nhọn, chuyên sâu. Dù các quy định, cơ chế, chính sách vĩ mô của Việt Nam đã thông thoáng hơn nhiều, nhưng tốc độ cải thiện còn chậm so với các nước trong khu vực.

Hiện, Trung Quốc vẫn được coi là công xưởng của thế giới, nhưng các tập đoàn vẫn cần vệ tinh và Việt Nam, với lợi thế về vị trí địa lý gần, vẫn có lợi thế lớn trong thu hút đầu tư. Tuy nhiên, nếu khách hàng yêu cầu các tiêu chuẩn, quy trình… thì không nhiều nhà cung cấp hạ tầng KCN trong nước đáp ứng được. Do đó, việc thu hẹp khoảng cách này cũng là thách thức cần giải quyết trong thời gian sớm.