Theo thống kê của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), trong tháng 12/2023 vừa qua, các doanh nghiệp trên thị trường đã mua lại 32.677 tỷ đồng trái phiếu trước hạn. Trong đó, nhóm doanh nghiệp bất động sản đã khá tích cực trong việc đàm phán mua lại các lô trái phiếu giá trị lớn.

Tiêu biểu có thể kể đến CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt. Trong tháng 12 vừa qua, doanh nghiệp này đã liên tiếp chi 421 tỷ đồng và 37,5 tỷ đồng để mua lại các lô trái phiếu PDR12101 và PDR12204, đã phát hành trong các năm 2021-2022.

Các doanh nghiệp dồn nguồn lực tái cấu trúc dòng tiền nên nhiều khả năng năm 2024 có ít dự án bất động sản được triển khai mới

Với việc mua lại các lô trái phiếu kể trên, hiện nay, Phát Đạt đã không còn nợ dư trái phiếu, trong khi trước đó vào thời điểm cuối 2022 dư nợ trái phiếu của doanh nghiệp này đã đạt mức hơn 4.300 tỷ đồng. Điều này cho thấy tập đoàn đã rất nỗ lực trong việc tất toán nợ trái phiếu và tái cấu trúc tài chính kinh doanh.

Theo thống kê của Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), từ đầu năm 2023 đến nay, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã chủ động mua lại trước hạn các lô trái phiếu nhằm giảm bớt gánh nặng về chi phí lãi vay và hạn chế những rủi ro có thể ảnh hưởng đến uy tín, thương hiệu của doanh nghiệp.

Tính đến tháng 12/2023, lần lượt các doanh nghiệp bất động sản lớn như: Điền Phát Land, Vinh An Điền, Hoa Kim Anh, Minh Khang Điền, City Garden, Hong Lim Land, Downtown, NBB, CEO, HDG… đã chi từ 157 tỷ đồng đến 770 tỷ đồng để mua lại trái phiếu trước hạn, đồng thời xóa hết nợ trái phiếu. Tổng số tiền các doanh nghiệp đã chi ra để tất toán nợ trái phiếu theo HNX là khoảng 5.100 tỷ đồng.

Trong số đã tất toán nợ trái phiếu, theo giới quan sát, nhiều doanh nghiệp trong năm 2023 vừa qua đã có sự phục hồi đáng kể về kết quả kinh doanh và có điều kiện mua lại các lô trái phiếu bị “ứ đọng” do các dự án triển khai không kịp tiến độ. Tiêu biểu cho nhóm này có thể kể đến là Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (đã tất toán 2.400 tỷ đồng trái phiếu trước hạn); CTCP Đầu tư Bất động sản Đông Dương (tất toán 1.200 tỷ đồng trái phiếu); CTCP Đầu tư và Phát triển Du lịch Vân Đồn (tất toán 220 tỷ đồng nợ trái phiếu)…

Bên cạnh đó, cũng có nhiều doanh nghiệp dù kết quả kinh doanh năm 2023 vừa qua kém khả quan nhưng vẫn nỗ lực mua lại các lô trái phiếu trước hạn. Chẳng hạn, các doanh nghiệp Phúc Long Vân, Đức Việt, Thành Đông Đô, Địa ốc Sacom, Bất động sản Sài Gòn Nam Phú… dù kinh doanh sụt giảm và thậm chí thua lỗ, nhưng vẫn dùng tiền để tất toán hoặc thanh toán nợ sớm cho trái chủ trước nhiều năm so với kế hoạch, qua đó cũng sạch nợ trái phiếu.

Theo nhận định của các CTCK, làn sóng mua lại trái phiếu doanh nghiệp trong các tháng đầu năm 2024 sẽ tiếp tục được các doanh nghiệp bất động sản triển khai khi thị trường bắt đầu có những dấu hiệu hồi phục.

Động lực chính để các doanh nghiệp mua lại trái phiếu trước hạn một mặt do tình trạng vướng mắc pháp lý khiến các dự án không triển khai kịp tiến độ, chủ đầu tư buộc phải mua lại trước hạn để tránh phải trả lãi hàng kỳ.

Ngoài ra, lãi suất các khoản vay giai đoạn trước khá cao, các doanh nghiệp sẽ cân nhắc tất toán để vay lại với lãi suất thấp hơn. Chưa kể rằng, để củng cố niềm tin vào nhà đầu tư, giải pháp tất toán các khoản nợ trái phiếu quá hạn sẽ được các doanh nghiệp lựa chọn để bảo toàn danh tiếng, tạo thuận lợi hơn trong các đợt huy động vốn phục vụ các dự án trong giai đoạn phục hồi 2024-2025.

Ở góc độ thị trường, theo ghi nhận của VBMA, trong năm 2024, ước tính sẽ có khoảng hơn 277.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn. Trong các tuần đầu năm 2024 vừa qua mới chỉ có 6 mã trái phiếu mới công bố chậm trả lãi và gốc với tổng giá trị 545 tỷ đồng. Vì thế áp lực nợ trái phiếu đối với doanh nghiệp bất động sản trong các quý đầu năm nay sẽ giảm đáng kể.

Mặc dù vậy, nhà đầu tư trái phiếu doanh nghiệp cũng cần cân nhắc, linh hoạt và thận trọng. Bởi xét trong dài hạn cả năm 2024 thị trường bất động sản chưa thể kỳ vọng hồi phục mạnh mẽ, bởi các vấn đề về pháp lý dự án, lệch pha cung cầu và tiếp cận vốn không dễ được khơi thông. Trong khi đó, các doanh nghiệp trong năm nay sẽ ưu tiên nguồn lực nhiều hơn cho tái cấu trúc, thanh toán nghĩa vụ nợ, nên hoạt động triển khai các dự án mới sẽ chậm lại và thanh khoản thị trường sẽ có ít sự bứt phá.