Sáng nay (28/7), tại Hà Nội, Hội Thẩm định giá Việt Nam tổ chức Hội thảo góp ý nội dung về định giá đất trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất.

Phải tính lợi ích đường dài cho ngân sách

Theo ông Thỏa đã đặt ra phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường thì cốt lõi của nó phải là phải tôn trọng các tín hiệu khách quan hình thành giá, các quy luật của giá thị trường và hệ thống giá thị trường đã hình thành.

Giá thị trường thì yêu cầu của nó là cả người mua và người bán đều bình đẳng trong mua bán vì lợi ích của mỗi bên, các bên tham gia thị trường có quyền tự do thỏa thuận, mua bán tự nguyện theo “mệnh lệnh” của thị trường (trừ thị trường độc quyền).

Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế đã nêu: “Giá trị thị trường là một lượng tiền dự tính của bất động sản được mua bán vào ngày thẩm định giá giữa người mua sẵn sàng mua và người bán sẵn sàng bán trong một giao dịch trực tiếp, độc lập, khách quan sau một quá trình tiếp thị thích hợp; trong đó mỗi bên đều hành động một cách tin cậy, hiểu biết lẫn nhau, thận trọng và không chịu bất kỳ áp lực nào từ bên ngoài”.

Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam (VVA) Nguyễn Tiến Thỏa phát biểu

Như vậy đã là nguyên tắc giá thị trường thì tự trong lòng nó chứa đựng yếu tố khách quan tuân theo yêu cầu của các quy luật khách quan, là căn cứ để xử lý một cách hài hòa, thỏa đáng quan hệ lợi ích giữa Nhà nước (chủ sở hữu) và các tổ chức cá nhân sử dụng đất; Xử lý hài hòa mâu thuẫn về lợi ích: Người mua – muốn mua rẻ, người bán muốn bán đắt theo nguyên tắc thị trường. Nó không thể chứa đựng cái mong muốn chủ quan bên này ép bên kia để mang lại lợi ích lớn nhất cho mình.

“Dù áp dụng phương pháp định giá nào hay áp dụng tất cả các phương pháp định giá đất bảo đảm nguyên tắc giá thị trường (nếu đủ điều kiện áp dụng) thì kết quả xác định cuối cùng vẫn là giá thị trường chứ không thể có giá thị trường “ưu tiên” có lợi nhất cho ngân sách Nhà nước. Muốn giá có lợi nhất cho ngân sách Nhà nước thì cần phải nghĩ tới lợi ích “đường dài”, có nghĩa giá thị trường ấy Nhà nước vẫn có thu, người đầu tư đầu tư được để phát triển sản xuất kinh doanh, giải quyết công ăn việc làm tạo ra nhiều hàng hóa… chắc chắn sẽ có đóng góp nhiều hơn cho ngân sách Nhà nước. Đó mới là cách thu ngân sách Nhà nước bền vững” ông Thỏa phân tích.

Từ đó ông khuyến nghị khoa học nhất là nhất quán nguyên tắc xác định giá đất theo giá thị trường, đừng “cắm thêm các cái râu” phi thị trường, phi khoa học kèm theo sẽ gây nhiều rủi ro trong thực tiễn. Có lẽ, để khoa học và thực tiễn nhất và được dân đồng thuận, rất cần thiết là xóa bỏ nội dung Dự thảo. “Cơ quan quyết định giá đất theo kết quả xác định giá đất có lợi nhất cho ngân sách Nhà nước”, chỉ cần nhất quán nguyên tắc giá thị trường là đủ.

Nên loại bỏ phương pháp điều chỉnh hệ số giá đất

Ông Nguyễn Tiến Thỏa cho biết, các nước trên thế giới sử dụng nhiều phương pháp khác nhau để điều chỉnh giá đất tùy thuộc vào điều kiện của mỗi loại đất về giao dịch thị trường, thông tin dữ liệu… mà họ lựa chọn phương pháp định giá phù hợp nhưng chưa có nước nào có phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (Hệ số K) cả về lý thuyết và thực tiễn.

“Việt Nam áp dụng phương pháp này và có lẽ đây là một phương pháp được sáng tạo riêng có của Việt Nam, kỳ vọng sẽ giải quyết được những vướng mắc về định giá đất cụ thể theo nguyên tắc thị trường. Song, rất tiếc theo tôi đây lại là phương pháp kém thuyết phục nhất kể cả về khoa học và thực tiễn, nên cần được loại bỏ” ông Thỏa đưa quan điểm.

Lý giải cho quan điểm nên loại bỏ phương pháp điều chính hệ số K, ông Thỏa cho biết theo các quy định hiện hành của pháp luật thì phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất ở nước ta có thể được hiểu về bản chất của nó đó là một phương pháp thể hiện cách thức xử lý mối quan hệ giữa giá đất thị trường và giá đất do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh quy định - thể hiện bằng một hệ số - để điều chỉnh giá đất tăng thêm (hoặc giảm đi) cho các trường hợp cụ thể phục vụ mục đích thực hiện chính sách tài chính đất đai giữa Nhà nước và các tổ chức cá nhân sử dụng đất khi Bảng giá đất do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh công bố hàng năm không theo kịp sự biến động tăng (hoặc giảm) của giá đất phổ biến trên thị trường tại các thời điểm cần phải xác định giá đất cụ thể để thực hiện chính sách tài chính về đất đai.

Cụ thể hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) là kết quả của phép chia giữa giá đất thị trường cho giá đất trong Bảng Giá đất do UBND cấp tỉnh quy định. Ngược lại, khi muốn tính giá đất cụ thể thì cơ quan chức năng lại lấy giá đất trong Bảng Giá đất do UBND cấp tỉnh quy định nhân với hệ số K. "Cách tính toán khá “lòng vòng”, thậm chí là rườm rà mất thời gian và càng chứng tỏ Bảng giá đất không phải là Bảng giá đất thị trường; thị trường lại quay về tình trạng hai giá đất là không tránh khỏi." ông Thỏa phân tích.

Trong khi đó, để tìm ra giá thị trường cần định giá, chúng ta hoàn toàn có thể thay thế phương pháp này bằng phương pháp so sánh hoặc phương pháp thu nhập là phù hợp nhất với thời điểm cần xác định lại giá đất cụ thể, tại thời điểm cụ thể, phục vụ một mục đích cụ thể; bởi muốn xác định được hệ số thì thực chất khi tìm giá đất để tính hệ số chúng ta đã phải áp dụng phương pháp thu nhập (đối với loại đất tính được thu nhập) và một phần của phương pháp so sánh (đối với loại đất có điều kiện tương tự đã giao dịch thành công trên thị trường).

Ông Nguyễn Quang Hùng - Công ty Cổ phần tài chính Viicy Việt Nam cũng đề xuất bỏ phương pháp Hệ số điều chỉnh giá đất bởi thực chất của phương pháp này là lấy kết quả của giá đất cụ thể được tính toán thông qua phương pháp so sánh rồi chia cho giá đất trong bảng giá đất; phương pháp này không có tính khoa học và không phức tạp so với các phương pháp khác.

Đồng thời ông cũng đề nghị bỏ phương pháp chiết trừ vì khi xác định giá đất có gắn liền với tài sản trên đất là kỹ năng phân tích tính toán loại trừ giá trị tài sản trên đất ra khỏi giá trị bất động sản để ra kết quả giá đất.