Cơ chế thí điểm mới được kỳ vọng sẽ là "cứu cánh" cho doanh nghiệp bất động sản.

Cơ chế mới mở đường cho thị trường nhà ở thương mại

Từ năm 2014, Luật Nhà ở quy định rằng doanh nghiệp phải có 100% đất ở mới được phát triển dự án. Điều này đã tạo ra nhiều dự án được chuẩn bị làm không đáp ứng đủ điều kiện đất ở. Đến năm 2022, Quốc hội ban hành Luật số 03/2022/QH15, cho phép doanh nghiệp nhận chuyển nhượng đất ở hoặc đất khác không phải là đất phù hợp với kế hoạch để thực hiện dự án. Quy định này tiếp tục được kế thừa tại điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai năm 2024.

Tuy nhiên, kể từ ngày 1/1/2025, Luật Đất đai 2024 quy định rằng chỉ có hai trường hợp hợp đồng giao đất hoặc thuê đất hoặc thuê đất thông qua đấu thầu: dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và dự án đầu tư vì lợi ích quốc gia, công cộng. Điều này đồng nghĩa với việc doanh nghiệp bất động sản không thể trực tiếp nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để phát triển dự án nhà ở thương mại mà phải phụ thuộc vào đất được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để xây dựng dự án khu đô thị.

Trong bối cảnh này, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá rằng nguồn cung cấp nhà thương mại sẽ tiếp tục khan hiếm, đặc biệt khi phần lớn đất hiện tại của các doanh nghiệp nằm trên đất nông nghiệp, phi nông nghiệp. Sự khan hiếm này có thể thúc đẩy giá nhà tăng cao hơn, tạo rào cản đối với các doanh nghiệp nhỏ và tạo ra họ khó cạnh tranh trong công việc phát triển quỹ đất và cạnh tranh đấu thầu, triển khai các dự án khu đô thị, đặc biệt là ở những khu vực có giá đất cao và nhu cầu phát triển lớn.

Ngày 13/11 vừa qua, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đã trình Quốc hội dự thảo Nghị quyết thí nghiệm cho phép nhà đầu tư đồng ý nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, phi nông nghiệp không phải đất ở để làm làm dự án nhà ở thương mại.

Cụ thể, dự án thí nghiệm phải được thực hiện tại khu vực đô thị và không có công trình phụ thuộc công trình phải thu hồi. Dự án thí điểm cần có tối đa 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch (so với hiện trạng sử dụng đất) theo phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai của quy hoạch tỉnh đến 2030.

Doanh nghiệp bất động sản phải đáp ứng các điều kiện về pháp luật đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản và đầu tư. Trong trường hợp đất chuyển nhượng có nguồn gốc từ đất quốc phòng hoặc an ninh, cần có văn bản chấp thuận của Bộ Quốc phòng và Bộ Công an.

TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS cho rằng, cơ sở thí điểm này sẽ nâng cao khả năng tiếp cận đất đai, cung cấp cho các nhà tư vấn phát triển dự án và cải thiện nguồn cung cấp nhà ở, đặc biệt trong giai đoạn thị trường bất động sản đang gặp phải một số khó khăn.

Tạo sân chơi minh bạch, công bằng

Dù vậy, quá trình phát triển khai thác cơ chế mới không đơn giản. Một trong những quy thức lớn nhất đã đồng ý thuận lợi chuyển nhượng đất từ người dân. Nhiều trường hợp, người dân không muốn chuyển đổi mục tiêu sử dụng đất hoặc yêu cầu giá quá cao, vượt quá khả năng tài chính của doanh nghiệp.

Theo TS Nguyễn Văn Đính, vai trò của Nhà nước trong công việc phân phối và hỗ trợ trong quá trình này là vô cùng quan trọng. Nhà nước cần đảm bảo rằng tổ chức phát triển đất đai nhanh chóng và chuẩn bị sẵn sàng đất phù hợp với nhu cầu địa phương, đặc biệt tại các khu vực có nhu cầu nhà ở lớn.

Đồng thời, Nhà nước cũng nên dành một phần đất đai để phát triển nhà ở xã hội, nhà giá rẻ, và khu tái định cư. Các dự án này sẽ được triển khai theo hình thức đấu giá hoặc giao đất cho các doanh nghiệp phát triển với điều kiện giá cả có thể hợp lý hơn.

Việc đấu giá quyền sử dụng đất nên được tổ chức minh bạch, công khai với các thủ tục khai sáng, tạo cơ hội cho các doanh nghiệp nhỏ và vừa tham gia thị trường. Điều này không chỉ giảm thiểu tình trạng cơ bản mà còn giúp doanh nghiệp giảm áp lực tài chính, đồng thời thúc đẩy sự phát triển của các doanh nghiệp vừa và nhỏ.

TS Nguyễn Văn Đính cho biết, trước những khó khăn chồng chất, các doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, cần phải có những bước đi táo bạo để tồn tại và phát triển. Việc đa dạng hóa nguồn vốn, hợp tác với các đối tác chiến lược hoặc tập trung vào các phân khúc thị trường tiềm năng như nhà ở giá rẻ, nhà cho thuê được xem là những giải pháp thiết thực. Bên cạnh đó, cơ chế thí điểm mới được kỳ vọng sẽ là "cứu cánh" cho doanh nghiệp, đồng thời tạo ra nguồn cung nhà ở đa dạng, đáp ứng nhu cầu thực tế của thị trường.

Việc phát triển các khu đô thị đồng bộ với hệ thống hạ tầng hiện đại sẽ góp phần nâng cấp trang thiết bị đô thị. Với các chính sách hỗ trợ phù hợp, thị trường bất động sản Việt Nam có thể đạt được sự cân bằng trong thời gian dài, góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở của người dân, đặc biệt trong bối cảnh đô thị hóa và mục tiêu phát triển bền vững net-zero đang ngày càng được chú ý.