Trong 9 tháng đầu năm 2024, thị trường bất động sản đã ghi nhận 38.797 sản phẩm mới được chào bán.

Thị trường xuất hiện dấu hiệu “tạo nhiệt”

Bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARs IRE) cho biết, thị trường bất động sản nhà ở đã bắt đầu ghi nhận những dấu hiệu thể hiện sự “tăng nhiệt”. Các phân khúc bất động sản, từ nhà ở, thương mại tới bất động sản công nghiệp, đều cho thấy dấu hiệu tăng trưởng tích cực với nhiều dự án mới được triển khai.

Trong quý III/2024, thị trường bất động sản nhà ở ghi nhận sự “nóng” lên của các phiên đấu giá đất. Điểm nổi bật là phiên đấu giá diễn ra “xuyên đêm”, thu hút hàng trăm người tham gia. Thấp chí, có những người phải “ăn chực, nằm chờ” để thi đấu, với mức giá đấu đạt kỷ lục, ngang với các dự án đã được đầu tư cơ sở hạ tầng bài bản.

Cùng với đó, phân khúc căn hộ cũng chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ. Giá bán căn hộ liên tục thiết lập mặt bằng mới ở mức cao, cả trên thị trường sơ cấp và thứ cấp. Nhu cầu mua nhà tăng cao khiến nhiều người sở hữu chung cư thường xuyên nhận được cuộc gọi hỏi mua lại.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), một số dự án thấp tầng mới ra mắt của các chủ đầu tư lớn, cũng ghi nhận lượng booking giữ chỗ “kỷ lục" dù mức giá ngày càng cao. Nhiều căn có vị trí đẹp, không những giá cao mà để mua được thì người mua còn phải chấp nhận trả tiền chênh.

Tuy nhiên, bên cạnh những tín hiệu tích cực, thị trường cũng xuất hiện những dấu hiệu “tạo nhiệt” đáng lo ngại. Tình trạng đầu cơ đất đai, đẩy giá nhà ở và phát sinh các giao dịch bất động sản thiếu minh bạch, thậm chí ngày càng phổ biến. Nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ tham gia thị trường với mục đích lướt sóng khiến giá bất động sản bị đẩy lên cao bất hợp lý.

Bà Miền cho biết, những dấu hiệu này đều xuất phát từ nguyên nhân do thiếu nguồn cung, dù đã được cải thiện. Trong quý III/2024, thị trường bất động sản nhà ở tiếp tục ghi nhận nguồn cung đạt mức 22.412 sản phẩm được chào bán trên thị trường, với khoảng 14.750 sản phẩm mở bán mới.

Tuy nhiên, số lượng này giảm 25% so với quý trước, nhưng tăng 60% so với cùng kỳ năm 2023. Điều này cho thấy sự tăng trưởng khi một số dự án quy mô lớn bắt đầu được triển khai, tạo ra sự náo nhiệt cho thị trường.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS cũng cho thấy, trong 9 tháng đầu năm 2024, thị trường đã ghi nhận 38.797 sản phẩm mới được chào bán. Nguồn cung vẫn ghi nhận sự phân hóa mạnh. Theo đó 70% nguồn cung mới đến từ phân khúc căn hộ chung cư, trong đó các sản phẩm có giá bán trên 50 triệu đồng/m2 trở lên chiếm phần áp đảo.

Tính chung 9 tháng đầu năm 2024, thị trường ghi nhận 30.589 giao dịch thành công, gấp 2,5 lần so với cùng kỳ năm 2023. Nhiều dự án mới ra mắt vào cuối tháng 9 bắt đầu nhận booking giữ chỗ cũng ghi nhận lượng quan tâm và xuống tiền cọc “khủng”.

Cơ hội và thách thức của từng phân khúc

Ông Lê Đình Chung - Tổng Giám đốc SGO Homes cho biết, thị trường bất động sản Việt Nam đang dần phục hồi sau giai đoạn khó khăn, nhưng từng phân khúc vẫn đối mặt với những thách thức riêng.

Ngoài bất động sản nhà ở, phân khúc bất động sản công nghiệp tiếp tục duy trì sức nóng với sự tăng trưởng mạnh mẽ của các dự án mới. Tỷ lệ hoàn thành các khu công nghiệp đạt được 75%, với các tỉnh quan trọng phía Bắc đạt 82% và phía Nam đạt 92%.

Tuy nhiên, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp đã thành lập vẫn khó bật tăng do cung - cầu chờ nhau: Chủ đầu tư khu công nghiệp chờ chốt được khách mới đầu tư hạ tầng, trong khi nhà đầu tư lại chỉ quyết định đầu tư dự án đã có hạ tầng. Thách thức của phân khúc này còn đến từ yêu cầu xanh hoá các khu công nghiệp, đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của các nhà đầu tư và định hướng phát triển bền vững của đất nước.

Theo ông Lê Đình Chung, phân khúc văn phòng và bán lẻ tiếp tục phát triển với tiềm năng dài hạn, giúp nhu cầu ngày càng tăng về quy mô hỗn hợp chất lượng. Các văn phòng hiện đại, đạt được chứng chỉ xanh và tiêu chuẩn phát triển bền vững tiếp tục thu hút khách thuê, đặc biệt là các doanh nghiệp nước ngoài. Tuy nhiên, các tòa nhà văn phòng cũ và trung tâm thương mại không được nâng cấp cải tạo, cùng với các mặt bằng nhà phố diện tích nhỏ tại các tuyến phố đắc địa, ghi nhận tỷ lệ trống ngày càng cao.

Thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng lại gặp khó khăn khi trong quý III/2024 chỉ có khoảng 945 sản phẩm mới được ra mắt, giảm mạnh so với quý trước nhưng tương đương với cùng kỳ năm trước.

Sự sụt giảm này chủ yếu do nguồn cung mới quý trước phát sinh cục bộ từ một dự án lớn. Tính chung trong 9 tháng đầu năm 2024, toàn thị trường du lịch, nghỉ dưỡng ghi nhận 4.059 sản phẩm mở bán mới, tăng 80% so với cùng kỳ năm 2023 nhưng mới chỉ đạt 25% so với cùng kỳ năm 2022.

Với những yếu tố pháp lý và tài chính được cải thiện, VARS dự báo rằng thị trường bất động sản sẽ tiếp tục “tăng nhiệt” trong giai đoạn cuối năm 2024. Các chủ đầu tư sẽ tiếp tục triển khai các dự án mới, hoạt động mua bán và sáp nhập trong lĩnh vực bất động sản sẽ gia tăng, giúp nguồn cung nhà ở được cải thiện.

Bên cạnh đó, xu hướng bất động sản xanh đang nổi lên và được kỳ vọng sẽ dẫn dắt thị trường, bên cạnh phân khúc căn hộ cao cấp, cùng với sự sôi động của biệt thự, liền kề và đất nền pháp lý sạch sẽ, đặc biệt là trong phân khúc nhà ở xã hội.

“Thị trường bất động sản Việt Nam đang ở giai đoạn phục hồi và phát triển. Tuy nhiên, bên cạnh những cơ hội, thị trường cũng đối mặt với nhiều thách thức. Để đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường, các cơ quan quản lý nhà nước cần tăng cường giám sát và điều tiết, các doanh nghiệp cần hoạt động minh bạch và người dân cần có những quyết định đầu tư sáng suốt”, ông Lê Đình Chung nói.